La ausencia de consensos entre Gobierno y comunidades agrava la crisis de la vivienda
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, se reúne la próxima semana con las comunidades autónomas para analizar cómo han venido desarrollándose los Planes Estatales de Vivienda y para ponerse a trabajar "con inmediatez" en el próximo. En el horizonte temporal que abarca dicho plan, que va de 2025 a 2029, la titular del departamento se plantea como meta elevar el parque público de vivienda hasta el 9% -desde el 2,4% actual- para situarlo en línea con la media europea. La falta de políticas consistentes a largo plazo y al margen de ideologías y la ausencia de consensos entre las tres administraciones implicadas y con un papel esencial en este ámbito -Estado, autonomías y ayuntamientos- ha contribuido a agravar una crisis cuyos efectos van más allá de lo puramente económico y trascienden a lo social.
El precio de los inmuebles ha completado una década al alza, ante una demanda creciente y una oferta que se ha ido estrechando. Si se toman como referencia los años posteriores a la Covid (2021-2023), los visados de vivienda de obra nueva han rondado los 110.000 al año, mientras que el aumento neto del número de hogares ha pasado de los pocos más de 65.000 de 2021 a los 265.400 de 2023, según cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE). La propia Comisión Europea ha situado recientemente la falta de vivienda pública y asequible como uno de los principales "desafíos" que afrontan los Veintisiete en general y España en particular.
La ampliación del parque de vivienda pública va a requerir de un nivel de colaboración entre administraciones como no se ha dado hasta la fecha, sostienen los expertos consultados. De hecho, el Gobierno Central depende directamente de las autonomías y de los ayuntamientos si quiere cumplir la promesa del presidente Pedro Sánchez de poner en el mercado 184.000 viviendas asequibles a lo largo de la presente legislatura.
Si bien compete al Estado coordinar y planificar en esta materia en términos generales, son las comunidades las que elaboran la normativa y se encargan de velar por su cumplimiento y las que gestionan los inmuebles de protección oficial, tarea que también desarrollan las entidades locales. "Ningún gobierno, al margen de ideologías, ha sido capaz hasta ahora de enfrentarse al problema real de falta de vivienda social e intervenir de la manera en la que lo ha hecho en otros sectores, como el del automóvil", apunta a este diario Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de las patronales inmobiliarias FADEI y AMADEI.
Sentarse con todos los actores del sector
En su opinión, el Gobierno central debería sentarse con todos los actores que intervienen en el sector -como ha empezado a hacer para regular el alquiler de temporada- y plantear un plan estratégico a nivel de país -recuerda que, sin ir más lejos, la última Ley de Vivienda se hizo a expensas del sector-. Lamenta, además, que prácticamente se hable sólo de vivienda nueva, cuando también existe un stock de inmuebles de segunda mano que podría movilizarse, por ejemplo, mejorando la fiscalidad tanto para el vendedor como para el comprador.
Apuesta también por un pacto de Estado entre los distintos niveles de la administración Mercedes Blanco, miembro de la Comisión de Vivienda de la Cambra de Comerç de Barcelona. En su opinión para hacer frente al actual déficit de vivienda habría que empezar por agilizar los plazos en las licencias. Recuerda que actualmente existen demoras de meses desde que el proyecto de promoción entra en el ayuntamiento de turno hasta que se otorga la licencia (ya sea de un promotor o de un particular que compra una parcela para construirse una casa donde vivir). En ambos casos los plazos son los mismos prácticamente porque los consistorios "están colapsados", sostiene.
Otro eje de actuación debería pasar por modificar la ley para facilitar la reconversión en viviendas de determinados espacios, que no tienen ningún tipo de uso o tienen uso de oficinas o locales comerciales en zonas que no lo son. Blanco apunta a la posibilidad de agilizar los procesos a nivel urbanístico para disponer de zonas de suelo que pueda urbanizarse tanto en ciudades como en poblaciones cercanas a grandes ciudades donde existe ese déficit de vivienda, que no es homogéneo en todo el territorio nacional.
Todo lo anterior habría que hacerlo "facilitando la colaboración público-privada para hacer vivienda asequible y facilitando que los promotores puedan desarrollar esas promociones, puesto que tienen que disponer de suelo, pero también salirles las cuentas", señala. En el mismo sentido, Judit Montoriol, economista jefe de CaixaBank Research considera que la rigidez de oferta se produce en gran medida por restricciones ligadas a regulaciones sobre el uso del suelo, que dificultan la promoción de vivienda nueva.
"Las limitaciones son particularmente vinculantes en áreas metropolitanas que ya están altamente urbanizadas, donde la densidad de población es alta y las regulaciones del mercado inmobiliario son más prevalentes",
"Estas limitaciones son particularmente vinculantes en áreas metropolitanas que ya están altamente urbanizadas, donde la densidad de población es alta y las regulaciones del mercado inmobiliario son más prevalentes", detalla. La economista señala como otros factores que también están limitando el aumento de la oferta los elevados costes de construcción, la falta de mano de obra en el sector y la falta de inversión pública en vivienda asequible y social.
Desde su punto de vista, elevar la oferta de vivienda no es una tarea sencilla, y requiere de actuaciones en múltiples frentes y con un horizonte temporal amplio. La colaboración público-privada es fundamental para incrementar la oferta de vivienda asequible de forma significativa, y la construcción industrializada se postula como una nueva modalidad que permite superar los principales retos del sector.