Cambiar la hipoteca de banco: ¿qué es la subrogación?

La subrogación de una hipoteca es la acción a través de la cual se sustituye al acreedor o deudor de una hipoteca. La finalidad de cambiar el préstamo hipotecario de una entidad bancaria tiene que ver con poder mejorar las condiciones del préstamo o incluso llevar a cabo la venta de una vivienda, todo ello dependiendo del tipo de subrogación que se quiera realizar. Esta opción es interesante para los hipotecados de España que han sufrido la subida de los tipos de interés.

Cambiar la hipoteca de banco o subrogar una hipoteca puede llegar a ser una buena opción en el caso de que se encuentre en otra entidad un producto que ofrezca mejores condiciones. Además, si el euríbor está positivo, es posible poder llevar a cabo un cambio de una hipoteca variable a una fija, e incluso llevar a la contratación de una hipoteca mixta.

Al hablar de subrogación hipotecaria se habla de la posibilidad de reemplazar tanto a la persona que tiene que pagar el préstamo como al banco o entidad financiera que prestó el dinero. De esta manera, podemos distinguir entre dos tipos, siendo la primera de ellas la subrogación de acreedor, que consiste en traspasar el préstamo hipotecario de un banco a otro distinto. Por lo general, este cambio se lleva a cabo para mejorar las condiciones firmadas inicialmente, como una rebaja del tipo de interés, o para cambiar una hipoteca variable a fija, o viceversa.

Por otro lado, se encuentra la subrogación de deudor, una acción por la cual se realiza un cambio del titular de la hipoteca, una buena oportunidad para aquellos casos en los que se produce la adquisición de una casa hipotecada, caso en el que el comprador asumiría la deuda del vendedor.

De acuerdo a lo establecido por el artículo 1211 del Código Civil, una persona puede cambiar su hipoteca de banco cuando quiera, siempre y cuando el préstamo hipotecario se haya realizado por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, además de expresar en la carta de pago la procedencia de la cantidad abonada. Esta subrogación debe ser formalizada por medio de una nueva escritura en la que estén indicadas las nuevas condiciones del préstamo.

El cambio de banco se puede realizar, por tanto, cuando el deudor desee, ya que no se necesita el consentimiento del banco con el que se tiene contratada la hipoteca. No obstante, por norma general, para que la nueva entidad acepte el cambio, se deberá haber estado pagando la hipoteca durante 2-3 años con la anterior entidad, una forma a través de la cual se pueden asegurar de que esa persona es capaz de asumir el pago.

Si se trata de una subrogación del deudor hay una diferencia, ya que es un caso en el que sí es necesario el consentimiento de la entidad financiera con la que se tiene suscrita la hipoteca. Aunque esta última puede no aceptar la subrogación, no podrá decidir acerca de la compraventa del inmueble.

Las ventajas de la subrogación de una hipoteca

En función del tipo de subrogación de la hipoteca, será posible acceder a unas u otras ventajas. Cambiar el préstamo hipotecario a otro banco permite disfrutar de algunas ventajas fiscales, además de que no será necesario pagar en ningún momento la comisión por cancelación.

Asimismo, por lo general, el cambio se realiza para conseguir una mejora en las condiciones del préstamo, como puede ser una supresión de vinculaciones o la reducción de los intereses.

Por su parte, modificar el titular de la hipoteca, es decir, la subrogación de deudor, viene dada por no necesitar realizar un nuevo préstamo, lo que permite evitar gastos como comisión de apertura, tasación e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).