El sector inmobiliario ante la presión de los tipos de interés: ¿ha pasado ya lo peor?
El sector inmobiliario ha sufrido uno de sus peores momentos recientes con los fondos de inversión registrando pérdidas por primera vez desde la gran crisis financiera de 2008. La incertidumbre económica, la subida de tipos de interés y la desaceleración del crecimiento de los alquileres han afectado tanto a los volúmenes de transacciones como a la rentabilidad de las inversiones. Sin embargo, la rebaja de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) en junio podría abrir nuevas expectativas para el sector y los inversores. ¿Estamos realmente ante un punto de inflexión?
Un año difícil para los fondos inmobiliarios
El golpe para los fondos de inversión inmobiliaria ha sido muy duro en el último año. Según el informe McKinsey Global Private Markets Review 2024, la recaudación global para fondos cerrados experimentó una disminución del 34%, alcanzando los 125.000 millones de dólares. En los primeros nueve meses de 2023, la rentabilidad de estos fondos inmobiliarios fue negativa, con una pérdida del 3,5%, especialmente en sectores que antes eran muy rentables, como los edificios de apartamentos y los espacios industriales
Así afectaría el recorte de tipos de interés al sector inmobiliario
El Banco Central Europeo bajó los tipos de interés 25 puntos básicos, hasta el 4,25% el 6 de junio. El primer recorte desde marzo de 2016 y un punto de inflexión en su política fiscal desde que inició las subidas en julio de 2022 para combatir la inflación.
Los tipos de interés más bajos pueden reducir los costos de financiamiento para proyectos inmobiliarios, lo que podría estimular tanto la construcción como la compra de propiedades. Esta política monetaria más laxa podría ser el impulso que el sector necesita para salir de su letargo y recuperar el terreno perdido, pero con precaución. Carlos Pérez-Baz, director de inversiones inmobiliarias de Mutualidad, señala que: "la bajada de tipos se ha recibido con ilusión en el sector inmobiliario. Aunque no se prevean más bajadas en las próximas sesiones, proporciona cierta estabilidad a los inversores a la hora de hacer proyecciones y cálculos de rentabilidad en sus modelos financieros, a pesar de que la inflación aún no se ha reducido hasta términos deseados”.
Es importante destacar que, para el inversor español, las opciones disponibles generalmente son fondos de renta variable que invierten en compañías inmobiliarias cotizadas, no directamente en propiedades físicas. Aunque los fondos específicamente inmobiliarios han disminuido notablemente en presencia, aún existen fondos de renta variable disponibles que ofrecen exposición al sector.
El sector inmobiliario es dinámico y diverso
El sector inmobiliario es diverso y presenta notables variaciones entre sus diferentes áreas de negocio. Por un lado, tenemos las compañías enfocadas en viviendas residenciales, oficinas y centros comerciales. Por otro, están las empresas emergentes que gestionan centros logísticos, residencias para estudiantes y personas mayores, propiedades de ocio como hoteles, y centros de datos, que muestran un gran potencial de crecimiento.
Además, el sector se caracteriza por un alto nivel de endeudamiento. Sin embargo, desde la European Public Real Estate Association (EPRA), aseguran que el 85% de la deuda de las empresas cotizadas europeas está asegurada a tipos fijos, “lo cual posiciona favorablemente a estas empresas para el futuro, especialmente en términos de refinanciamiento de bonos a un costo inferior”, explican.
Las diferencias se extienden también a nivel internacional, especialmente en cuanto a la regulación. En Europa, por ejemplo, no se descarta la puesta en marcha de límites máximos al alquiler ni el aumento de los impuestos. En el aspecto demográfico, existen contrastes significativos entre países como Japón, que tiene una población envejecida, y otros más jóvenes y dinámicos como Alemania y el Reino Unido.