¿Cómo comprar una vivienda con poco dinero ahorrado? Consejos de los expertos

Querer no es siempre poder. Pero con paciencia, constancia y esfuerzo comprar una vivienda es posible. Para muchas personas se trata de una de las inversiones más importantes de su vida y por ello conviene meditar la decisión y siempre comparar. Los primeros ahorros que muchos jóvenes consiguen suelen ir a este objetivo. Pero, ¿cuánto dinero es necesario para embarcarse en un proyecto de tal envergadura?

Depende de muchas variables. La primera resulta evidente. No requiere el mismo esfuerzo económico adquirir una vivienda en el centro de una ciudad como Madrid o Barcelona, a hacerlo en otras urbes de España, como Cáceres, Murcia o Valladolid. Ni mucho menos a hacerlo en una zona rural. Otra variable a tener en cuenta de cara al precio es el tipo de vivienda. Las viviendas de segunda mano soportan menos impuestos que las nuevas.

En concreto, el único impuesto que soportan los inmuebles de segunda mano es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya cuantía depende de la Comunidad Autónoma donde se adquiera la vivienda. El porcentaje, que se aplica sobre el precio escriturado, suele rondar entre el 6% y el 10%. Aunque a cambio, resulta muy probable añadir a la inversión inicial una cuantía adicional destinada a realizar reformas.

En el caso de la vivienda nueva este importe no será necesario pero, por el contrario, soporta mayores impuestos en el momento de la compra, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que, dependiendo del tipo de inmueble y de su importe, puede quedar exento de pago o abonar hasta un 0,75% del precio escriturado; y el IVA que puede ser del 4% del 10% o del 21% del precio en función del tipo de vivienda. En el caso de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) se aplica un 4%; en las de protección pública o de libres un 10%; y un 21% si se habla de otras viviendas, con plazas de garaje o para uso de locales comerciales.

En ambos casos, tanto para segunda mano como para obra nueva, hay que añadir otros importes en el momento de la compra, como el de tasación o el de notario. Todos estos gastos deben añadirse al del 20% del coste de la vivienda ya que, por lo general, no nos los financiará el banco. Las entidades, -aunque puede haber excepciones- financian el 80% del valor de la compraventa o del valor de tasación, escogiendo siempre entre la menor de las dos cantidades.

Dar la entrada a una vivienda en Madrid con 15.000 euros de ahorro

Aunque en muchas ciudades y entornos rurales 15.000 euros de ahorro bastarían para los gastos y el 20% del coste de la vivienda, no es el caso de Madrid. Marta,

una de los perfiles que acudieron a Asesor Top 2020, el talent show de asesoramiento financiero organizado por Finect, quiere como muchos jóvenes, comprarse una casa dentro del anillo de la M30. Para ello cuenta con 15.000 euros ahorrados que va incrementando mes a mes con aportaciones de 500 euros, ya que sus ingresos anuales de 38.000 euros brutos le permiten hacerlo, una cantidad que, de momento, resulta insuficiente para su propósito.

Si siguiese con este nivel de ahorro, a Marta todavía le faltarían muchos años por delante para obtener la cantidad media suficiente para dar la entrada (unos 50.000 euros), y eso sin contar la pérdida de valor que tendría su dinero debido a la inflación. Para intentar acortar los tiempos, la consejera financiera de Abante Asesores y ganadora de Asesor Top 2020, Cristina Estalella, propone un plazo de cinco años y medio, en el que siempre se mantenga la parte de ahorro sistemático de 500 euros mensuales para mantener el nivel de vida en el futuro, estimando una rentabilidad con una inflación más 5%.

¿Y cómo se conseguiría? Desde Abante aplican dos estrategias. La primera, a corto plazo, utilizando un fondo de fondos moderado, que permite diversificar a nivel mundial. Por su parte, José María Fuster Domínguez, asesor financiero en Welzia Management SGIIC S.A y finalista de Asesor Top 2020 estima un periodo cercano a los cinco años. Dicho objetivo se conseguirá con una cartera de fondos mixta agresiva en la que se depositarán las aportaciones mensuales de 500 euros, con un objetivo de rentabilidad del 6%. Esta estrategia se complementará con una cartera de fondos moderada con una rentabilidad estimada media del 2,3%.

Todo ello se llevaría a cabo a través de una cartera de fondos diversificada geográficamente, sectorialmente y a nivel divisa, a la vez que se obtiene una mejor fiscalidad y un mayor control sobre las fluctuaciones del dinero. Con todo, Fuster estima que a cinco años Marta podría llegar a pagar los más de 50.000 euros que necesita para la entrada de la vivienda, con una cuota de unos 800 euros mensuales, probablemente menor que la que ya paga por el alquiler.

Otro aspecto importante, además de la estrategia a llevar a cabo, es el que propone Araceli de Frutos, asesora el fondo Alhaja Inversiones y finalista de Asesor Top 2020. Para de Frutos, no solo es necesario cultivar las inversiones, sino también la educación financiera, algo que el asesor hace a lo largo de toda la vida financiera del ahorrador. En este caso, puesto que Marta es joven, la estrategia que recomienda de Frutos es la inversión en activos asociados a un mayor riesgo, que ofrecen mayor rentabilidad. Todo ello se hará a través de fondos de inversión, dado que permiten la diversificación, liquidez diaria y traspasabilidad sin tributación.

Esta estrategia la conformarán una cartera con un fondo multiactivo complementado con otros fondos temáticos a largo plazo, entre los que habrán de sectores como renovables, tecnología, salud o infraestructuras. Con todo ello, Marta podría comprarse una casa en un plazo de entre cinco y siete años, estimando una rentabilidad anual del 10% aproximadamente, con una estrategia que irá variando en función de las circunstancias del mercado.