¿Cómo declarar en la renta una vivienda heredada?

En plena campaña de declaración de la renta, normalmente, dar cuentas al fisco suele ser sencillo, incluso puede que no se tengan que realizar ningún cambio en el borrador propuesto. Pero, también, pueden surgir dudas sobre circunstancias que no suelen ser comunes. Es el caso de la declaración de una vivienda heredada.

El primer error que se suele cometer es pensar que al haber tenido que pagar el impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal, ya se está al corriente de pagos, y por lo tanto no se debe incluir en la declaración anual de IRPF. Nada más lejos de la realidad.

Los contribuyentes tienen la obligación de incluir todos los bienes inmuebles que tenga en su propiedad, aunque, bien es cierto, que eso no significa que haya que pagar por ellos, ya que si se trata, por ejemplo, de una vivienda de uso habitual no se tendrá que declarar ninguna renta por ella, y por tanto no implica ningún pago en el IRPF.

Otra buena noticia es que el proceso para incluir los inmuebles en propiedad resultan muy sencillos. “Al entrar en la plataforma Renta Web para obtener el borrador de la declaración una de las primeras pantallas nos solicita la información sobre nuestros inmuebles”, afirma María Victoria Gutiérrez Duarte, profesora de economía de la Universidad Europea. Gutiérrez Duarte explica que la aplicación nos preguntará cuál es el porcentaje de participación en la propiedad del inmueble y el uso que éste ha tenido durante el ejercicio.

Así, si la vivienda ha sido heredada por varias personas cada una tendrá que reflejar su parte proporcional. “Es importante tener en cuenta que los inmuebles recibidos por herencia se consideran bienes privativos, por tanto, solo los tendrá que declarar al 100% el cónyuge que los haya recibido por herencia”, afirma la experta. En cuanto al uso de la vivienda, además de “vivienda habitual” existen tres posibilidades más, Gutiérrez Duarte da cuenta de todas ellas.

Si se tiene alquilada se tendrán que seleccionar la opción de “arrendamiento”. En este caso se deben declarar los ingresos y los gastos que hayan generado el inmueble alquilado. “Tendríamos que declarar y por tanto pagar según los beneficios que nos reporte ese alquiler, es decir la diferencia entre los ingresos y los gastos”, explica la economista. Es importante tener en cuenta que, actualmente, si el inmueble se alquila para vivienda habitual existe un beneficio fiscal importante al poder reducir el importe a declarar en un 60%.

Si no se tiene alquilada ni se emplea para realizar ninguna actividad económica y está a disposición de los propietarios pero no como vivienda habitual la opción a seleccionar es “A disposición de sus propietarios”. Una vez marcado, el programa incluirá en la declaración, una “Imputación de renta inmobiliaria”. Es decir, tener un piso “vacío” implica tener que declarar una renta en el impuesto. Es el caso de las segundad viviendas o viviendas de vacaciones.

“Vivienda en la que, en los casos de separación o divorcio, residen los hijos y/o el cónyuge”. Este caso, aunque nos solicitan los datos del inmueble, no se tendrá que declarar ninguna renta en el impuesto.

Si el inmueble se utiliza para desarrollar una actividad económica, por ejemplo un despacho de abogados o un consultorio médico, la casilla a marcar sería “inmueble afecto a actividades económicas” y tampoco conllevaría ninguna renta en el impuesto.

¿Y si se vende la casa? 

Vender una casa heredada tiene las mismas implicaciones fiscales que si no se hubiese recibido por esta vía. Por tanto, en principio, debe declararse como ganancia o pérdida patrimonial. “Las ganancias patrimoniales (plusvalías) o pérdidas derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales, cualquiera que haya sido su periodo de permanencia, se integran en la Base Imponible del Ahorro del IRPF”, advierte Gutiérrez Duarte.

La profesora de la Europea expone que para saber cuánto deberíamos pagar por esta ganancia patrimonial se deben aplicar dos tarifas, una estatal y otra autonómica, que son progresivas por tramos. “Sumando las dos, el tipo de gravamen aplicable a estas ganancias oscila entre el 19% y el 23%, en función de la cuantía de la ganancia patrimonial”, afirma.

En concreto, para la declaración del año 2019 las tarifas son las siguientes:

En cuanto al cálculo de la ganancia patrimonial se obtiene de la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición del elemento patrimonial:

Ganancia Patrimonial = Valor de transmisión – Valor de Adquisición

“Debemos analizar los conceptos que se incluyen dentro de estos valores ya que pueden hacer disminuir la ganancia a declarar y, por tanto, ahorrarnos mucho dinero en el IRPF”, aconseja la Gutiérrez Duarte.

Para calcular el valor de adquisición se deben sumar los siguientes conceptos:

El importe real de la adquisición, este valor será el declarado o comprobado administrativamente a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que éste pueda exceder del valor de mercado.

El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble.

Los gastos (Fedatario público, Registro, etc.) y tributos inherentes a la adquisición, y al ser una vivienda heredada el Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones.

De la suma correspondiente a las anteriores cantidades se restará, el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima. Este importe solo existirá en el caso en el que el inmueble que estamos vendiendo haya sido alquilado ya que estas cantidades correspondientes a la amortización ya que se han computado previamente como gasto deducible en el cálculo de los rendimientos derivados del alquiler.

Mientras que el valor de transmisión está compuesto por:

El importe efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

De la cantidad anterior podrán deducirse los gastos y tributos inherentes a la transmisión, siempre que hayan sido satisfechos por el transmitente.

Por último, la docente insiste en que es importante señalar que la ganancia patrimonial procedente de la venta de un inmueble recibido por herencia podría estar exenta, al igual que la procedente de cualquier inmueble siempre que se cumplan determinados requisitos. Por ejemplo, en los casos de que el inmueble que vendemos sea nuestra vivienda habitual y reinvirtamos el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual, o en el caso de tener una edad superior a 65 años, en cuyo caso la ganancia producida por la venta de la vivienda habitual estaría exenta sin necesidad de cumplir ningún requisito.