Cambio de ritmo en el mercado inmobiliario. Tras encadenar un año de caídas consecutivas, la compraventa de vivienda rompió la tendencia y subió en febrero un 5,8% con respecto al miso mes de 2023. Lo hizo empujada tanto por el tirón de las casas nuevas, que marcaron cifras récord en una década, como por la recuperación de la segunda mano. Según los datos difundidos este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el segundo mes de 2024 se vendieron un total de 52.796 pisos, la segunda mejor cifra para un mes de febrero en más de quince años.
Este repunte en la compraventa de vivienda supone la primera tasa positiva registrada desde enero del año pasado, cuando el cierre de operaciones pendientes de 2022 hizo que las adquisiciones subieran un 4,9%, un espejismo que no evitó el posterior hundimiento de las ventas. A la espera de que el crecimiento se mantenga en los próximos meses, la racha bajista podría haber llegado a su fin después de que el desplome se moderara ya en el arranque de 2024, al anotar una caída de apenas un 2,1% en enero -la más pequeña de las doce encadenadas, muy por debajo de la bajada del 15,4% con la que se despidió 2023 en diciembre- y el segundo mejor dato de compraventa de viviendas para un mes de enero desde 2009.
Con respecto a las 55.496 operaciones cerradas en el primer mes del año, en febrero el volumen de ventas disminuyó un 2,9%, una caída muy inferior a la del 10,1% registrada el año pasado por las mismas fechas. De hecho, las 52.796 viviendas vendidas en febrero suponen el segundo mejor dato para un segundo mes del año desde 2009, solo superado por las 53.739 compraventas de 2022. La bajada de 2023 iniciada por esas fechas se produjo después de año de cifras récord, aunque los volúmenes de operaciones siguieron siendo muy importantes. Los descensos más pronunciados llegaron en la segunda mitad del año, en la que no se alcanzaron las 50.000 compraventas mensuales.
"Es la primera vez desde hace trece meses que las compraventas muestran niveles positivos, lo que demuestra el gran interés que existe en el mercado por la compra de vivienda y que la demanda continúa en máximos a pesar de la política monetaria de altos tipos de interés", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Los expertos ya venían avisando de un pronto cambio en la evolución del mercado. "Cada vez estamos más cerca de un cambio de tendencia", vaticinaba Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, a tenor del dato de enero. "En general, el 2023 fue un ejercicio que mostró una tendencia descendente y que en los dos primeros meses de 2024 se ha roto totalmente esta dinámica", confirma ahora Matos.
Por comunidades, la subida de febrero en la compraventa se notó en trece regiones. En concreto, Navarra fue la que registró el mayor ascenso. Las operaciones crecieron en la comunidad foral un 50,6% con respecto a los datos del año anterior. La siguieron Galicia y Murcia, con alzas del 38,4% y 19,5% respectivamente. La subida de Madrid fue la más moderada -de apenas un 0,4%-, aunque se mantuvo como la cuarta comunidad donde más operaciones se anotaron (6.323), por detrás de Andalucía (9.606), Comunidad Valenciana (9.154) y Cataluña (8.518). Canarias, Baleares, Andalucía y Castilla y León fueron las únicas cuatro regiones en las que el volumen de operaciones se redujo -entre un 12% y un 1%- con respecto a los niveles de hace un año.
Se recupera la segunda mano
El crecimiento de las ventas en febrero se debió tanto al empuje del mercado de obra nueva como a la recuperación de la segunda mano. De las 52.796 viviendas compradas en el segundo mes de 2024, casi ocho de cada diez fueron casas usadas. La adquisición de pisos de segunda mano creció un 2,2% con respecto a febrero del año pasado, lo que supuso su primera subida tras doce meses de caídas consecutivas. En total se registraron 41.268 operaciones de este tipo, frente a las 11.528 viviendas nuevas transmitidas.
No obstante, la compra de casas a estrenar ganó peso ligeramente en el conjunto del mercado, tras crecer un 20,8% con respecto a las 9.541 operaciones registradas en febrero de 2023. Este alza situó el volumen de viviendas nuevas transmitidas en su nivel más alto en diez años, desde comienzos de 2014. "Esta tipología también experimenta un momento dulce, debido a que el interés por comprar vivienda a estrenar continúa fuerte", constata la directora de Estudios de Fotocasa, que advierte de que si la dinámica se mantiene y la demanda continúa latente "podemos encontrarnos con una grave problemática de subida de precios" por el efecto de la inflación sobre el coste de los materiales, la producción y la logística, pero también por la escasez de oferta.
Además, el número de compraventas de viviendas libres creció un 6,7% hasta las 49.033 operaciones. Este tipo de inmuebles representaron el 92,9% del total de viviendas trasmitidas bajo esta fórmula en febrero, frente al 7,1% que supusieron las viviendas protegidas, que cayeron un 4,7% hasta las 3.763 operaciones, la menor cifra en un mes de febrero desde 2015.
Los datos conocidos hasta ahora de 2024 apuntan a que el mercado inmobiliario está recuperando el dinamismo. Se espera que el número de operaciones mejore a medida que se suavicen las condiciones de acceso a la financiación con las esperadas bajadas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Por el momento, la autoridad monetaria mantiene la cota en el entorno del 4,5% y mira a junio para dar el paso hacia el primer recorte, un movimiento que ya anticipan los mercados. Aunque en los últimos meses se ha estancado por encima del 3,6%, el euríbor ya ha retrocedido con respecto al 4,1% que llegó a superar en la segunda mitad del año pasado, por ejemplo.
"Durante el primer semestre del año, veremos cómo las entidades bancarias ajustan sus ofertas hipotecarias y ofrecen productos atractivos para los compradores de vivienda. Incluso, podremos asistir a una nueva guerra bancaria como la que libraron las entidades cuando los tipos comenzaron la escalada", vaticina Matos, que apunta a que el endurecimiento de la política monetaria no ha congelado la demanda, que se sitúa por encima de las cifras de prepandemia. "Si las previsiones de desescalada por parte del BCE se confirman y comienzan en junio, volveremos a ver cómo el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario y cómo la demanda que se mantenía a la espera volverá al mercado con fuerza, por lo que 2024 trae consigo altas expectativas en cuanto a volumen de compraventas", añade.
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