La hipoteca mixta, más competitiva que la fija o la variable (pero es casi desconocida)

En esta columna me gustaría responder a una pregunta que se repite con mucha frecuencia: ¿qué tipo de hipoteca es mejor? Las dos subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo hasta situarlos en el 1,25% este 2022, sumadas a un euríbor disparado ha provocado gran incertidumbre en el sector inmobiliario. 

Los tipos de las hipotecas han comenzado a subir después de dos años de mínimos históricos, por lo que el alza de las cuotas en las hipotecas está dando más dolores de cabeza a los hipotecados de los que ya ocasiona una elevada inflación y los fantasmas de una nueva crisis económica.  La duda está: ¿llegará el euríbor a nuevos máximos del 5% como en el año 2000 y 2008?

Es cierto que la hipoteca fija ha triplicado su tipo de interés en tan solo unos meses, hasta el 2,5% o incluso 3%, y la variable no da confianza a los clientes vista la tendencia de su índice de referencia. Pero los españoles, muy conservadores a la hora de invertir su dinero, no están valorando como se merece que la hipoteca mixta es ahora mucho más competitiva y podría ayudarles a ahorrar un dinero importante en intereses.

¿Cuál es el motivo de su baja aceptación?

¿Cuál es el motivo de su baja aceptación? La hipoteca mixta es un producto “nuevo” en el catálogo de los bancos. En 2016, cuando el euríbor comenzó a registrar valores negativos, la hipoteca mixta desapareció de las ofertas de las entidades financieras debido a que la hipoteca fija se convirtió en el producto estrella, desbancando incluso a la hipoteca variable, que había reinado hasta entonces. 

Tampoco era un imprescindible en la cartera de productos de los bancos, ya que no todos disponían de hipoteca mixta. Y no existe ningún organismo oficial, como puede ser el Instituto Nacional de Estadística (INE), que aporte datos sobre hipotecas mixtas.

En iAhorro sí contabilizamos el número de hipotecas mixtas que firman nuestros usuarios (el 9,41% del total en agosto), aunque esa cifra está todavía muy por debajo de las firmas de hipotecas variables (18,82%) y, sobre todo, de fijas (71,76%). No obstante, esperamos que la hipoteca mixta repunte de cara a final de año y principios de 2023. ¿Por qué tan tarde? El mercado hipotecario es lento; lo habitual es que pasen unos tres meses desde la elección hasta la firma de la hipoteca, por lo que habrá que esperar unos meses para ver datos reales de la acogida (o no) de la hipoteca mixta.

Es un producto casi desconocido

Como es un producto casi desconocido para los clientes, quiero utilizar este espacio para explicar cómo funciona este tipo de préstamo hipotecario. Durante los primeros 5 o 10 años se rige por un tipo de interés fijo y en su tramo final funciona de forma similar a una hipoteca variable. Esto tiene muchas ventajas: el tipo fijo de una hipoteca mixta es más competitivo que el de una hipoteca fija al 100%. 

Tanto es así que, si nos basamos en las ofertas generales de los bancos, para una hipoteca a 30 años, el interés del tramo fijo puede estar unas cuatro décimas por debajo en la hipoteca mixta que en la hipoteca fija. Además, antes de que llegue el tramo variable, el hipotecado puede buscar ofertas mejores en otros bancos si el euríbor está alto y subrogar su préstamo.

Bajo mi punto de vista, los españoles cuando firman un contrato con un banco actúan como si se casaran con él, es decir, no barajan la opción de que, si otra entidad tiene mejores ofertas, puedan pedir el cambio a través de la subrogación o la cancelación como sí pasa en otros países de nuestro entorno. No obstante, como en cualquier otro tipo de contrato, también se puede pedir una mejora de este, es decir, una novación: si tu banco está ofreciendo mejores condiciones a los nuevos clientes de las que te concedió a ti hace unos años, pídele una mejora; solo puedes salir beneficiado.

Esta situación todavía genera incertidumbre en los hipotecados, uno de los motivos por los que prefieren contratar una única hipoteca de principio a fin, sin tener que estar pensando en cambiar por muy beneficioso que sea para ellos. Eso sí, cada vez hay más clientes informados y que se interesan por mejorar su hipoteca.