La venta de viviendas registró en 2022 su mayor crecimiento en 15 años, pese al enfriamiento del mercado en la recta final

La compraventa de viviendas cerró 2022 con un sabor agridulce. Según los últimos datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el año pasado se vendieron en España 649.494 viviendas, la mayor cifra en quince años. Sin embargo, las subidas de los tipos de interés y la desaceleración económica hicieron mella en el mercado inmobiliario en la recta final del año. En diciembre, las operaciones de compraventa cayeron un 21,3% respecto al mes anterior, su mayor descenso mensual para un mes de diciembre desde 2007.

El año pasado la venta de viviendas creció un 14,7% respecto a 2021. De este modo, se encadenaron dos ejercicios consecutivos de incremento, tras el enfriamiento del mercado durante el primer año de pandemia, en el que las ventas cayeron un 16,9%. Al año siguiente, en 2021, el mercado inmobiliario se recuperó y las operaciones de compraventa aumentaron un 34,8% hasta registrarse un total de 565.485, una cifra que se superó en el último ejercicio en más de 83.009 operaciones. Hay que remontarse hasta 2007, año en el que se vendieron 775.000 pisos, para encontrar un volumen total superior al de 2022.

Este repunte se debió especialmente al empuje de la vivienda de segunda mano, que aumentó un 17,7%, frente al 2,6% de incremento registrado en la compraventa de pisos nuevos. De hecho, la venta de vivienda usada representó el 81,98% de las operaciones, sumando un total de 532.459 operaciones, la mayor cifra de la serie histórica, desde 2007. Por su parte, el volumen total de transacciones sobre viviendas nuevas ascendió hasta las 117.035 operaciones, el dato más elevado desde 2014. Asimismo, el 92,2% de los pisos vendidos en el último año fueron viviendas libres, frente a un 7,8%, protegidas.

Frenazo en diciembre

Sin embargo, las cifras de diciembre distan de esas buenas sensaciones. En el último mes del año, se vendieron 43.370 pisos, el volumen más bajo desde abril de 2021 y una cifra un 24,5% menor a la de noviembre, mes en el que se registraron 55.132 transacciones. Esta caída intermensual es la mas pronunciada para un mes de diciembre desde 2007, cuando el descenso llegó al 22,3%, en plena burbuja inmobiliaria. 

En comparación con el último mes de 2021, las ventas han caído un 10,2%, poniendo así fin a 21 meses consecutivos de alzas interanuales. El descenso se notó tanto en las viviendas nuevas como en las de segunda mano, cuya venta mermó un 8,1% respecto al mismo periodo de 2021. En total, se registraron 35.617 operaciones con viviendas usadas, la cifra más baja desde abril de 2021.

El mercado inmobiliario se resintió a finales de 2022 de las sucesivas subidas de tipos acometidas por el Banco Central Europeo (BCE) en el segundo semestre. El organismo presidido por Christine Lagarde elevó el años pasado los tipos de interés en 250 puntos básicos, una subida a la que sumó otros 50 puntos básicos más a principios de febrero, hasta alcanzar una tasa de referencia del 3%. Este endurecimiento de la política monetaria afecta directamente a las hipotecas -especialmente a las variables- y, por ende, a la venta de viviendas. 

"Tras alcanzar su punto más álgido a principios de 2022, se aprecia cómo la subida de los tipos de interés comienza a ralentizar la demanda de vivienda. Si la tendencia continúa de esta forma, en 2023 el precio podría mostrar ajustes en el precio hacia la baja", ha valorado la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos. Los datos de compraventa ofrecidos por el INE recogen las operaciones en el momento de inscripción en el registro de la propiedad, semanas después de la escritura pública, por lo que reflejan con retraso la desaceleración del mercado.

El perfil del comprador

Según una encuesta realizada por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarios (FAI), el año pasado el precio medio de vivienda más demandado se sitúo en los 168.522 euros. El estudio, elaborado a partir de datos recopilados por agencias inmobiliarias, identifica como perfil mayoritario de comprador a parejas de entre 40 y 50 años que combinaron ahorros personales e hipotecas para hacer frente al pago.

Por distribución territorial, los datos del INE muestran que el mayor número de ventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se produjo en la Comunidad Valenciana (2.442), La Rioja (2.014) y Andalucía (2.010). En valores relativos, las operaciones crecieron en 2022 en todas las comunidades, menos en Navarra, donde bajaron un 0,5%. Los mayores incrementos se produjeron en Canarias (31,6%), Baleares (25,6%), Comunidad Valenciana (23,9%) y Asturias (20,6%), mientras que los repuntes más moderados se registraron en Madrid (2,7%) y Galicia (8,6%).