Cambio de ciclo en las hipotecas: la firma de préstamos a tipo fijo se desploma a mínimos del año pese a ser aún la opción preferida

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 13,5% el pasado mes de octubre respecto al mismo mes de 2021, hasta sumar 41.022 préstamos, la mayor cifra en un mes de octubre desde 2009, cuando se firmaron más de 52.000 hipotecas, según los datos difundidos este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con la subida interanual de octubre, más de nueve puntos superior a la experimentada en septiembre, la firma de hipotecas sobre viviendas encadena 20 meses de ascensos interanuales consecutivos.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 8,4% interanual en el décimo mes del año, hasta los 149.730 euros, mientras que el capital prestado creció un 23%, hasta los 6.142,2 millones de euros.

Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en octubre de 2022 fueron Andalucía (8.116), Madrid (7.984) y Cataluña (6.692).

Asimismo, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (1.762,8 millones de euros), Cataluña (1.121,2 millones) y Andalucía (1.010,4 millones).

En trece comunidades se firmaron en octubre más hipotecas sobre viviendas que en el mismo mes de 2021 y cuatro registraron descensos interanuales: Castilla-La Mancha (-28,6%), Navarra (-5,7%), Murcia (-3,4%) y Castilla y León (-1,6%).

Los mayores aumentos, por contra, se dieron en Canarias (+46,3%), Aragón (+38,3%) y País Vasco (+33,2%), mientras que los avances más moderados los experimentaron Galicia (+0,7%) y Comunidad Valenciana (+1,6%).

En los diez primeros meses del año el número de hipotecas para comprar vivienda se ha incrementado un 12,9%, mientras que el capital prestado ha subido un 20,2%.

Hipotecas sobre viviendas a tipo fijo, en mínimos de un año

En tasa intermensual (octubre sobre septiembre), las hipotecas sobre viviendas bajaron un 7%, mientras que el capital prestado descendió un 2,8%. En ambos casos son sus menores retrocesos en un mes de octubre desde 2020.

En octubre, el tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios se situó en el 2,66%, con un plazo medio de 23 años. En el caso de las viviendas, el interés medio fue del 2,50%, por debajo del 2,54% de un año antes, con un plazo medio de 24 años.

El 33,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron el pasado mes de octubre a tipo variable, mientras que el 66,8% se firmaron a tipo fijo, el porcentaje más bajo desde septiembre de 2021. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,03% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,74% en el caso de las de tipo fijo.

"No es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo".

Según explicó María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, se ve un "cambio de ciclo muy claro" en ese 66,8% de hipotecas que se firmaron a tipo fijo y comenta que "desde abril que alcanzó el 75%, esta cifra ha ido descendiendo debido al cambio en las condiciones bancarias". Por este motivo, infiere que "en un escenario en que el Euríbor aumenta diariamente no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo".

"Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro. Sin embargo, parece que la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, ya está teniendo resultados. Los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado", continúa Matos.

El total de fincas hipotecas sube un 10%

De acuerdo con los datos del organismo estadístico, el número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas) aumentó un 10,3% en octubre de 2022 respecto al mismo mes de 2021, hasta un total de 53.809 préstamos.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos avanzó un 23,3% en el décimo mes del año, hasta superar los 8.796,9 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas subió un 11,8% y sumó 163.485 euros.

Bajan las hipotecas que cambian condiciones

El pasado mes de octubre un total de 10.198 hipotecas cambiaron sus condiciones, cifra un 50,9% inferior a la de igual mes de 2021. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, se produjeron 8.401 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 51,8%.

Según la directora de Estudios de Fotocasa, "si nos fijamos en las novaciones hipotecarias, vemos que el cambio más impactante es que el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 24,2% al 53,3%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 75,0% al 44,9%". Explica que este hecho es un reflejo "de la preocupación de los ciudadanos por la subida del Euríbor".

El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 1.405, un 44,2% menos que en octubre de 2021. Por su parte, en 392 hipotecas cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), un 53% menos que un año antes.

De las 10.198 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 35,3% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 24,2% al 53,3%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 75% al 44,9%.

El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (69,3%), como después (42,2%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuyó un punto y el de las hipotecas a tipo variable bajó cuatro décimas.

"En estos 10 meses del 2022 están superando los datos históricos recogidos en 2021 y ya supera las 350.000 hipotecas firmadas en los 10 meses del año. No obstante, la reciente subida de tipos de interés hará que muchos ciudadanos paralicen su deseo de comprar vivienda, por el encarecimiento de las hipotecas, lo que moderará la compraventa de viviendas hacia finales de año", explica la directora de Estudios.

"Si las firmas continúan a este ritmo, a pesar de la subida de tipos que ha marcado el segundo semestre, cerraremos este 2022 como el mejor año hipotecario desde 2010, lo que significará un gran hito del mercado hipotecario", finaliza la portavoz.