Cuánto se paga a Hacienda por la venta de una vivienda
El proceso de vender una vivienda lleva aparejados una serie de trámites administrativos entre los que se incluye la rendición de cuentas al fisco una vez se haya realizado la operación.
El portal Fotocasa recoge en una información qué impuestos se deben pagar cuando vendemos una vivienda, cómo calcular el importe y cuándo se aplican cada uno de ellos.
El vendedor de una casa de afrontar el pago de tres impuestos: IRPF por la ganancia patrimonial; plusvalía municipal (IIVTNU); Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
El IRPF
En el primer caso, cuando se lleva a cabo una operación de venta de inmueble, ya sea vivienda, local o garaje, el vendedor debe reflejar en la declaración una ganancia o pérdida patrimonial, con algunas excepciones.
Las excepciones son si se realiza una reinversión en una vivienda habitual; si la venta de vivienda habitual la realiza una persona mayor de 65 años; si la venta de vivienda la realiza un mayor de 65 y la ganancia se destina a una renta vitalicia o en los casos de dación en pago.
La ganancia patrimonial es el beneficio económico que obtiene el vendedor de la vivienda con la operación. Para saber a cuánto asciende, se debe calcular primero el valor de transmisión, la cantidad real que le queda al vendedor al finalizar la operación, tras restar al importe de la venta los gastos y tributos de la operación.
Es necesario conocer también el valor de adquisición, esto es, es la cantidad que pagó en su momento el ahora vendedor de la vivienda, más la suma de los tributos y gastos de aquella operación, menos los beneficios fiscales y amortizaciones que haya podido disfrutar.
Con estos dos valores, si el de transmisión es mayor al de adquisición, se considera que el vendedor ha obtenido ganancia patrimonial y por lo tanto, debe tributar por ellos, aplicando el IRPF.
En concreto, se aplica un 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia; un 21% entre 6.000 a 50.000 euros de ganancia; un 23% entre 50.000 y 200.000 euros de ganancia y un 26% sobre más de 200.000 euros de ganancia.
La plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, lo aplican directamente los ayuntamientos.
Este impuesto afecta al terreno o suelo. Para calcularlo hay que fijarse en valores como el catastral y los años que el propietario haya tenido la vivienda en propiedad. Cada ayuntamiento fija los coeficientes y porcentajes.
El vendedor tiene 30 días hábiles para pagar dicho impuesto una vez firmada la escritura de compraventa.
Hay dos métodos para calcular el importe de la plusvalía: el método objetivo, en el que se tienen en cuenta el valor catastral del suelo, el coeficiente establecido por el ayuntamiento en función del tiempo que el vendedor haya sido propietario y un porcentaje determinado por el ayuntamiento.
Por otro lado, el método real tiene en cuenta el precio de venta de la vivienda; el precio de compra; el porcentaje del valor catastral y un porcentaje determinado por el ayuntamiento.
El IBI
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es otro impuesto municipal que se paga todos los años desde la adquisición de la vivienda. En el caso de compraventa, es habitual que vendedor y comprador lleguen a un acuerdo para repartirse el pago del impuesto.