Entrevista | El presidente de los agentes inmobiliarios en Madrid: "Es abusivo cobrar por enseñar una vivienda"

Ya son dos las sentencias que han declarado "abusivas y poco transparecentes" las cláusulas que las inmobiliarias insertan en las "hojas de visitas" que los clientes firman cuando los agentes les enseñan una propiedad y que les obligaría a pagar el 3% del valor de la vivienda o un mínimo de 3.000 euros a la agencia si acaban comprando la propiedad.

En este caso, la Audiencia Provincial de Cádiz y la Audiencia Provincial de Valencia le han dado la razón a dos compradores que se pusieron en contacto con los propietarios de las viviendas que habían visitado por medio de agencias para comprarles la casa de forma directa evitando a la inmobiliaria. De esta manera, ahorran esa comisión del 3% que, después las agencias les reclamaron diciendo que ya habían firmado la "hoja de visitas de la casa". 

Pero la justicia lo ha dejado claro: firmar esa hoja no obliga a pagar una comisión por el simple hecho de ver la casa ya que se trata de una cláusula "abusiva y poco transparente" que el cliente no puede negociar ni modificar y de la que no ha sido informado.

Con esta noticia ha surgido el debate sobre si esta y otras cláusulas son abusivas y si las agencias inmobiliarias son poco transparentes con sus clientes. Jaime Cabrero García, presidente de Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid, una asociación que aglutina a agencias, agentes y tasadores. inmobiliarios y que resuelve dudas a compradores y vendedores, considera en una entrevista concedida a 20Minutos, que "es abusivo que se pretenda cobrar unos honorarios por el simple hecho de enseñar una vivienda sin dar ningún servicio más" y que el sector apuesta por la "transparencia".

¿Cree que la cláusula por la que el cliente que visita la casa debe de pagar un 3% de la operación o un mínimo de 3.000 euros si acaba comprando la propiedad es abusiva y poco transparente?

Los agentes de la propiedad inmobiliaria establecen, en principio, una relación para realizar su actividad de intermediación con el vendedor. Por tanto, entendemos que se trata de una actuación que excede de la práctica profesional recomendada y acorde con el Código Deontológico de la profesión, pues es abusivo que se pretenda cobrar unos honorarios por el simple hecho de enseñar una vivienda sin dar ningún servicio más. 

Es decir, lo que es poco transparente es que un agente de la propiedad se dirija al comprador porque, normalmente, la relación contractual que establecen los Agentes para una futura operación de compraventa es con el vendedor, de ahí que la sentencia haya protegido los derechos del comprador basándose precisamente en la Ley de Transparencia al considerar abusiva esa cláusula de honorarios al ser contraria a la normativa protectora de consumidores y usuarios.

¿Cuáles son las diferencias entre lo que firma el cliente con la inmobiliaria cuando visita una casa y lo que firma el vendedor cuando decide venderla por medio de la agencia? 

Lo que firma el cliente de la Agencia, el vendedor, para llevar a cabo la futura operación de compraventa es una nota de encargo transparente, clara y concisa para hacer las gestiones encaminadas a la perfección y consumación de la venta de un inmueble. 

Este encargo es diferente a la mera hoja de control de visitas que tiene la agencia para acreditar a su cliente que se han realizado tales gestiones, como puede ser enseñar el piso o el inmueble. Es decir, al comprador consumidor no le afecta. El motivo de la existencia de la hoja de visitas es de mero control para que el agencia pueda tener una prueba de las personas que han visitado el inmueble por su mediación.

Respecto a la cláusula del 3% de honorarios se trata de un uso comúnmente aceptado en el mercado, ya que nos encontramos en un ordenamiento jurídico con una economía de mercado y en la que los precios están liberalizados.

¿Deberían las agencias retirar esa cláusula después de la sentencia? ¿Cómo podrían mejorar la transparencia?

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados apuestan por la transparencia y están sujetos a un Código Deontológico y a los Estatutos colegiales que recogen los principios éticos de actuación profesional. Este tipo de situaciones, como el que se ha conocido con la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, es consecuencia, precisamente, de la liberalización del mercado y más específicamente a una completa ausencia de regulación legal de la actividad profesional en el sector inmobiliario, en el que cualquier persona sin ningún tipo de conocimientos, ni formación, puede intervenir. Situación en la que nos encontramos desde 2000. 

Todo este escenario perjudica a los consumidores compradores, como se comprueba fácilmente con este tipo de resoluciones judiciales. Y éste es precisamente el motivo de la importancia de que, por ejemplo, los registros de profesionales inmobiliarios sean de carácter obligatorio. Hay que proteger a los consumidores, como lleva demandando el COAPIMADRID – AIM desde el año 2000.

"La cláusula del 3% de honorarios se trata de un uso comúnmente aceptado en el mercado"

¿Cree que es correcto que las agencias cobren comisiones tanto al vendedor como al comprador?

Aclarar que los agentes inmobiliarios lo que realmente cobran son honorarios profesionales. De hecho, la sentencia que estamos comentando declara la nulidad de la cláusula de honorarios de la agencia inmobiliaria incluida en la hoja de visita. 

Los agentes inmobiliarios establecen, en principio, una relación jurídica con el vendedor, sin perjuicio de que cuando corresponda y se haya dado un servicio adecuado y transparente se puedan cobrar los correspondiente honorarios al comprador.  Siempre y cuando la inmobiliaria informe adecuadamente y con carácter previo a la suscripción del documento de la carga económica derivada de la visita en caso de que el cliente decidiera finalmente adquirirla, y siempre y cuando se establezcan también obligaciones de la agencia para con el comprador, no siendo admisible la duplicidad del cobro, es decir, cobrar el mismo porcentaje de honorarios tanto a vendedor como al comprador.