La banca descarta un nuevo parón en la venta de hipotecas pese a la prudencia del BCE
El 6 de junio de 2024 era una fecha marcada en rojo por el mercado. Ese día estaba previsto que el Banco Central Europeo (BCE) bajara los tipos de interés por primera vez desde 2016. Y cumplió con el guion. El organismo con sede en Fráncfort recortó las tasas de referencia del dinero en 25 puntos básicos, hasta el 4,25%, retrocediendo a niveles de julio de 2023. Lo hizo, además, acompañado de un mensaje de prudencia y sin comprometer más bajadas. Si bien esta disminución redundará en un ligero abaratamiento del interés de las hipotecas, la incógnita radica en si el crédito destinado a vivienda experimentará la ansiada recuperación.
Desde el sector se muestran optimistas y aventuran que la reactivación se consolidará durante el segundo semestre. "Las perspectivas para el crédito son positivas. Esperamos un crecimiento en torno al 15%", ha apuntado el subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), José Manuel Fernández. En conjunto, hay consenso entre los grandes grupos bancarios en torno a que la demanda embalsada se abra paso y la tendencia al alza tome forma. Tras meses tanteando el terreno con una estrategia centrada en reducir el interés de las hipotecas, que ya se nota en la evolución del crédito, el sector se muestra más optimista de cara a la segunda mitad del año.
Con una tasa de morosidad controlada, la banca ha apostado por una ofensiva comercial enfocada en los precios, dando lugar a una 'guerra hipotecaria' que no ha hecho nada más que comenzar. "Los tipos actuales no están siendo una limitación para la actividad del mercado de vivienda. Los bancos están siendo bastante agresivos, en especial con las ofertas a tipo fijo y mixto, claramente por debajo del euríbor, y a estos niveles las cuotas suelen ser asumibles para la mayoría de compradores", explica el director general de Idealista Hipotecas, Juan Villén. El experto pone el foco en los avales del ICO para facilitar el acceso a la vivienda entre los más jóvenes, programa que puede servir para impulsar las solicitudes, aunque todavía no hayan empezado a rodar.
Entre enero y abril, la nueva producción hipotecaria ha repuntado un 13%, contabilizando un total de 20.136 millones, en contraste con los casi 17.700 millones en el mismo periodo de 2023. Destaca el dato de abril, cuando se cerraron hipotecas por un importe de 5.778 millones, la cifra mensual más elevada desde julio de 2022, que coincide con el momento en que Christine Lagarde dio un giro en su política monetaria. A falta de conocer la trayectoria de mayo y cómo se comportará en junio, los expertos anticipan que el quinto mes del año ha sido similar a abril y que junio puede ser incluso mejor, abriendo la puerta a un 2024 positivo para el mercado hipotecario.
Este repunte no se ha traducido en un aumento de la firma de nuevas hipotecas -al menos hasta el primer trimestre- ni del saldo vivo crediticio, que se coloca en mínimos desde 2006. En concreto, cerró abril en los 492.975 millones, niveles en los que permanece desde hace doce meses, cuando cayó por debajo de la barrera de los 500.000 millones, influido por las mayores amortizaciones anticipadas al calor del Código de Buenas Prácticas. Ahora que el efecto de la depreciación de la cartera crediticia ha comenzado a agotarse, las entidades necesitan mayor demanda para mantener el crecimiento del margen del intereses.
La ligera subida del euríbor a doce meses en los últimos dos días laborales, ha sido interpretada como un enfriamiento en las expectativas de bajadas de tipos, tras situarse en el 3,7% este lunes. Un factor que no influye de manera significativa en la demanda si se tiene en cuenta que las entidades están concediendo hipotecas a costes inferiores. Sin hacer distinción entre fijo y variable, el tipo medio de los nuevos préstamos se ha moderado al 3,5% en abril y ya se mueve en niveles de febrero del año pasado. "Podríamos ver un euríbor al 3,5% a finales de este año", añade Fernández, quien señala la escasez de vivienda como uno de los principales obstáculos para que el crédito termine de despegar.
De hecho, la falta de vivienda disponible se ha erigido como uno de los principales obstáculos que puede lastrar dicha reactivación con una brecha entre el número de viviendas puestas a la venta y el número de compradores cada vez más grande. En este contexto, una de las principales soluciones que se han puesto sobre la mesa es la necesidad de impulsar la obra nueva, propuesta que no termina de arrancar si se tiene en cuenta que el número de visados para construcción se ha reducido en un 11,25% en marzo, hasta las 25.284 unidades.