El BdE se arma para sortear otra burbuja inmobiliaria y su extensión a la banca

¿Una nueva burbuja inmobiliaria? El Banco de España no cree que exista todavía una sobrevaloración excesiva como para tomar cartas en el asunto, pero mantiene un estrecho seguimiento a la tendencia al alza que se está observando en el precio de la vivienda desde hace ya varios trimestres atrás. Su equipo de análisis está a punto de incluir en sus modelos el dato del tercer trimestre de 2021, cuando se registró un incremento del 4,5% nominal, para ver si la tendencia continúa. En caso de que los aumentos se mantengan sin que a su vez se produzca un cambio del resto de variables, como la renta de los hogares o la riqueza, la autoridad supervisora está preparada para activar sus nuevas herramientas y evitar un colapso. 

El director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del Banco de España, Ángel Estrada, ha reconocido en un encuentro con periodistas que durante los últimos trimestres se ha producido un aumento del precio de la vivienda superior a la evolución de sus determinantes fundamentales. Es decir, constata que ya existe una sobrevaloración, aunque los modelos con los que analizan el riesgo todavía no apuntan a una acumulación excesiva que haga tener que actuar. "Efectivamente hay una sobrevaloración, pero aún no es importante y no nos hace estar preocupados", ha indicado. 

Es posible que en España los riesgos no se estén cristalizando por el momento, pero el organismo que gobierna Pablo Hernández de Cos prefiere mirar con cautela al sector. Estar muy vigilantes es fundamental, sobre todo porque en muchos países europeos los problemas se están volviendo palpables e incluso ya se están empezando a aplicar herramientas macroprudenciales para atajar la situación. Las autoridades internacionales también están insistiendo cada vez más en la necesidad de realizar un seguimiento muy estricto sobre este asunto. Esta misma semana lo ha hecho el Fondo Monetario Internacional (FMI). 

Si el desajuste continúa acentuándose, el Banco de España tendrá que pasar a la acción. La ventaja es que acaba de reforzar sus poderes para poder atacar los desequilibrios a un nivel sectorial. Si en algún momento lo considera necesario, podrá aplicar un colchón de capital anticíclico sobre las exposiciones que la banca tiene con respecto a la actividad inmobiliaria. El resultado será que las entidades incrementarán el margen de interés a estos clientes ante el mayor coste que tiene la cartera -el capital es la forma de financiación más cara para la banca- y, como consecuencia, la demanda se reducirá y el precio de los activos caerá. El banco también puede optar por reducir dividendos, emitir acciones o reducir los activos ponderados por riesgos (APRs) para poder construir la exigencia adicional de capital. 

El capital extra sobre el sector puede que no tenga efectos tangibles hasta pasados ocho o nueve trimestres

No obstante, el director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución ha reconocido que esta herramienta podría no ser muy efectiva porque la banca trabaja normalmente con unos colchones voluntarios. Lo normal sería pensar que cubrirán los requerimientos de capital extra con lo guardado en esta partida. Pero la 'trampa' está en que las estimaciones para crear estos colchones de capital suelen responder a factores más bien estructurales, por lo que deberán volver a constituirlos. El problema es que este modelo provoca que el efecto de la medida no se observe hasta pasados ocho o nueve trimestres. Las entidades tienen habitualmente un año para cumplir con las exigencias, a lo que habrá que sumar otra anualidad para que construyan de nuevo el colchón voluntario. A falta de experiencia en la aplicación de estos poderes, cree que este instrumento concreto se debe activar para mitigar el riesgo en fases muy iniciales. 

Estrada ha explicado que si se acaba activando este nuevo instrumento será porque se percibe un riesgo de que se produzca sobrecalentamiento. Se estarían otorgando préstamos sobre un sector a un nivel que no se considera adecuado y sostenible, por lo que debe corregirse. Si no se subsana la situación, primero se producirían pérdidas en los demandantes del crédito, luego las entidades reducirían el flujo del crédito al resto de sectores y finalmente acabaría teniendo una implicación importante sobre la actividad real. 

El último remedio: poner topes a la exposición

El Banco de España también puede intervenir a partir de ahora en las condiciones en las que se concede la financiación, obligando a limitar los plazos o hasta el importe máximo por nivel de renta con intención de reducir las probabilidades de impago. Si todo esto falla, cuenta con un as bajo la manga. Podrá poner topes a la exposición a sectores, como al inmobiliario si finalmente se constata un problema y no se ha podido resolver con las medidas anteriores. Será en cualquier caso un instrumento de último recurso, pues Estrada lo considera "muy intrusivo y agresivo". 

Cuando desde el punto de vista del análisis del riesgo se entienda que una exposición determinada es excesiva respecto al CET1 de las entidades financieras, se establecerá un nivel máximo que se puede alcanzar. Los bancos que se sitúen por encima de la marca, tendrán seis meses para solventarlo. Si no lo logran en un semestre, se les obligará a presentar un plan de cumplimiento para el que se les otorgará un periodo de tres meses adicionales. La idea es que rebajen su concentración a través de una caída del numerador, pero también pueden reducirla incrementando el denominador (CET1).