¿Conviene vender tu vivienda para esquivar el repunte del Euríbor?
El Euríbor ya supera el 3,3% y hace temblar a muchos hipotecados. Una persona que tiene contratado un préstamo medio de 150.000 euros a 25 años con un interés de Euríbor más 1%, pagará unos 3.100 euros más al año en 2023 si su hipoteca se revisó en diciembre, o lo que es lo mismo, 260 euros más al mes.
Este incremento supone un verdadero dolor de cabeza para muchos propietarios, pero ¿conviene vender la propiedad para esquivar el repunte del Euríbor? Paula Eseiza, experta inmobiliaria en el comparador financiero HelpMyCash.com, propone identificar distintas casuísticas.
"Si el propietario quiere vender su vivienda habitual, le aconsejamos evaluar otras opciones antes de vender, como revisar las nuevas medidas del Código de Buenas Prácticas, gracias a las cuales podría minimizar el impacto del Euríbor y conservar la vivienda", afirma la experta. Pero si se trata de una segunda residencia hipotecada o de un inmueble en alquiler, "vender puede ser una buena opción". Existen, para ello, dos procedimientos.
Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta
Si la hipoteca todavía tiene una cantidad pendiente de pago, el propietario puede iniciar la venta de su vivienda como si se tratase de un inmueble libre de cargas. En cuanto encuentre un comprador y se lleve a cabo la firma de la escritura, quien adquiera la vivienda deberá llevar dos cheques: uno para el banco con la cantidad pendiente de pago más la comisión por amortización anticipada; y otro para el propietario con el dinero restante. De este modo, el vendedor termina de pagar su hipoteca con el dinero proveniente de la venta.
La especialista de HelpMyCash advierte, sin embargo, que el procedimiento no termina aquí. Una vez que se ha terminado de pagar el préstamo, el propietario debe tramitar la cancelación registral de la hipoteca. Y es que, cuando se constituye el préstamo hipotecario, la deuda que pesa sobre el inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, o lo que es lo mismo, se especifica en la nota simple. Si se cancela la hipoteca con el dinero de la venta, el propietario debe hacer un trámite adicional para quitar esta carga del Registro. Es lo que se conoce como cancelación registral de la hipoteca.
"El coste medio de este trámite es de unos 1.000 euros y se suman a los gastos de la venta, que ya son altos: representan entre el 5% y el 15% del precio de la propiedad", afirma Eseiza. Pero existen alternativas más económicas para cancelar la hipoteca, como puede ser contactar con un gestor independiente.
Subrogar la hipoteca a nombre del comprador
Existe también la posibilidad de cambiar la titularidad del préstamo hipotecario a nombre del comprador, lo que se conoce como "subrogación de deudor". Y si bien en la teoría es una alternativa viable, en la práctica es difícil de conseguir. Los bancos prefieren firmar nuevos préstamos con condiciones e intereses actualizados, antes que cambiar la titularidad de los ya existentes. Además, el comprador debería mostrar solvencia suficiente para que el banco apruebe la operación.
Hay, además, otras complicaciones. "Imaginemos a un propietario que vende su casa por 250.000 euros, ya pagó 150.000 euros de su hipoteca y le quedan 100.000 pendientes de amortizar. Si se hace una subrogación de deudor, el comprador debería optar por una de estas tres opciones: hacer un desembolso inicial mucho más alto (de, al menos, 150.000 euros); ampliar la hipoteca que se subroga en esos 150.000 euros que debe pagar al vendedor o contratar una segunda hipoteca por esa cantidad, aunque es bastante improbable que se la concedan", explican desde HelpMyCash. Por todo esto, cancelar la hipoteca con el dinero de la venta es la operación más simple y habitual.