Hipotecas variables: bajan diferenciales y suponen el 4% de las firmas totales

El comparador hipotecario iAhorro ha publicado este miércoles un nuevo Índice iAhorro en el que hace repaso del mercado hipotecario español durante el 2022, haciendo más hincapié en el último trimestre del año y comparando sus datos con los del Instituto Nacional de Estadística (INE). Una de las conclusiones más destacadas de este informe es que la bajada de los diferenciales de las hipotecas variables como compensación ante la subida del Euríbor no está calando en los futuros hipotecados, que cada vez tienen más reticencias a firmar este tipo de préstamo.

Según los datos registrados por iAhorro, el pasado mes de diciembre se registraron hipotecas variables con diferenciales muy bajos, de hasta un 0,25%, cuando en enero veíamos diferenciales que podían llegar incluso al 1,89%. ¿Cuál es el objetivo? Los bancos quieren hacer más atractivas las hipotecas variables, pero un Euríbor que ya está por encima del 3% y la desconfianza que hay a nivel económico no ayudan. Tanto es así que, solo un 4,13% de los usuarios que firmaron su hipoteca a través de iAhorro en diciembre eligieron un préstamo con un tipo de interés variable.

Recordemos que el TIN de la hipoteca variable se calcula con el diferencial que se negocie con el banco (que es siempre fijo, por ejemplo, ese 0,25%) sumado al dato medio del Euríbor de ese mes, que en diciembre fue del 3,018%. En ese caso, una hipoteca variable firmada en diciembre de 2022 tendría un tipo de interés del 3,268%.

Firmar una hipoteca con ese tipo de interés y con la perspectiva de que el Euríbor siga subiendo en las próximas revisiones de la hipoteca, "solo compensaría a quienes no logran una hipoteca fija o mixta con un tipo de interés inferior y que quieren pensar que el Euríbor puede bajar a medio plazo para, a partir de ahí, beneficiarse de contratar un diferencial bajo", asegura el CEO de iAhorro, Marcel Beyer.

Las hipotecas fijas se encarecen, pero no desaparecen

Además de la subida del Euríbor, este año hemos visto también cómo los tipos de interés de la eurozona pasaban en apenas cuatro meses de cero a 2,5%. Desde que el Banco Central Europeo anunció en julio de 2022 la primera subida de tipos (+0,5%), se han producido al menos tres más: la segunda, el 8 de septiembre, de +0,75 puntos; otra solo un mes después, el 27 de octubre, también de +0,75 y la cuarta y última, por ahora, se ejecutó el pasado 28 de diciembre, cuando el BCE elevó los tipos otros 0,5 puntos porcentuales. Y parece ser que esta tendencia continuará en 2023.

¿Cuál ha sido la consecuencia inmediata? La subida de los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo: "Aunque actualmente encontramos bastantes ofertas de hipotecas fijas por debajo del 3% TIN, ya muchas lo superan. Y en los próximos meses esto podría empeorar y llegar a niveles del 4% si el BCE sigue subiendo los tipos de interés, como está previsto", declara el CEO de iAhorro.

Desde el comparador aseguran que los usuarios que firmaron en diciembre de 2022 su hipoteca con ellos lograron un tipo medio del 2,27%. Si comparamos ese dato con el de enero (1,15%) de ese mismo año, vemos que la subida es real: de más de un punto porcentual. Entonces, ¿va a desaparecer la hipoteca fija del mercado? Marcel Beyer está convencido de que no: "La hipoteca fija no va a desaparecer porque llegará un punto en el que a los bancos les sea más rentable vender hipotecas fijas al 4% que variables con un diferencial del 0,20% si el Euríbor se posiciona alrededor del 3%; es decir, en ese escenario los bancos ganarán más con las fijas que con las variables".

Además, la hipoteca fija sigue siendo la preferida de los futuros hipotecados. Del total de firmas registradas por el iAhorro en octubre, el 80,43% fueron de hipotecas a tipo fijo; en noviembre ese porcentaje cayó hasta el 66,21% y en diciembre ha supuesto un 60,09% del total. Y es que, en un momento de incertidumbre económica, las hipotecas fijas aportan estabilidad y seguridad. Así lo muestran también las cifras que publica el Instituto Nacional de Estadística, que en octubre señala que el 60,20% de los hipotecados se decantó por una hipoteca fija frente al 31,80% que eligió la variable.

Hipoteca mixta, la gran beneficiada: presente en más del 30% de las firmas

La hipoteca mixta, que hace un año apenas existía, ha vuelto con fuerza y se está convirtiendo en una muy buena alternativa. Según informa iAhorro, más de un 30% de los usuarios que firmaron una hipoteca el pasado mes de diciembre se decantaron por una hipoteca a tipo mixto, concretamente el 35,78% del total. Si miramos la evolución de ese porcentaje a lo largo de todo el 2022, vemos que hasta el mes de octubre la firma de hipotecas mixtas apenas representaba entre el 8 y el 3% del total. No obstante, en noviembre (24,14%) y diciembre esa tendencia cambió por completo.

¿Por qué hubo un cambio tan radical? El CEO de iAhorro, Marcel Beyer, explica que los datos también hay que saber interpretarlos: "una hipoteca firmada en noviembre se negoció entre dos y tres meses antes, por lo que el cambio de tendencia lo hemos visto realmente a partir de verano, cuando vimos las primeras entidades que se posicionaron de forma agresiva en producto mixto, es decir, con tipos que estaban entre 0,3 o 0,5 puntos por debajo de los de la hipoteca fija".

Eso sí, desde iAhorro aseguran que no tienen cómo comparar estos datos que ellos recogen con los que aporta alguna fuente oficial, ya que el Instituto Nacional de Estadística, que sí publica datos de hipotecas, no publica datos concretos de firmas de hipotecas mixtas, puesto que las incluye dentro de las hipotecas fijas. ¿Por qué? Beyer lo achaca a que "esta hipoteca, en el primer tramo (los primeros 5, 10 o 15 años), se rige por un interés a tipo fijo y después por un tipo variable", por lo que a la hora de inscribirlas las consideran directamente hipotecas a tipo fijo.