La crisis de las oficinas en Estados Unidos podría tener un final feliz para el inversor

El mercado de oficinas se considera el niño problemático del sector inmobiliario comercial en Estados Unidos. Desde la recuperación del Covid, este sector se ha visto presionado y tensionando los balances de algunos bancos regionales norteamericanos, con bonos con más de un 70% de pérdidas, en algunos casos, de este segmento del 'real estate'. Pero la cuestión es: ¿significa esto que trabajar en una oficina es cosa del pasado o puede haber oportunidades a futuro, incluso, para invertir?

El entorno actual, que comenzó con una pandemia y fue seguido de tipos de interés más altos, actualmente en niveles del 5,5% en la principal potencia económica del planeta, simplemente ha arrojado una luz más brillante sobre los problemas que se han ido acumulando durante décadas, y lo que puede hacer falta para resolverlos.

En los últimos años han ocurrido muchas cosas que han cambiado la forma de trabajar de las personas, así como su lista de deseos. Las modalidades de trabajo a distancia han elevado las tasas de desocupación de oficinas, mientras que los elevados costes de los préstamos están deprimiendo los precios de los inmuebles y dificultando la refinanciación de los préstamos.

Una gran parte de la deuda inmobiliaria comercial en general vencerá en los próximos años y es probable que deba refinanciarse a niveles más bajos en los subyacentes. De los más de 650.000 millones de dólares de pérdidas sin realizar en los balances de algunas entidades financieras, un porcentaje que supera el 35% tiene que ver con el inmobiliario comercial. Una bomba de relojería que se ha de recalibrar.

En Estados Unidos, la cuestión suele enmarcarse únicamente en un problema de demanda de inquilinos. O, quizá más exactamente, una falta de demanda por parte de algunos empleados que se aferran a modalidades de trabajo híbridas o a distancia que se normalizaron durante la pandemia. Estos cambios en los patrones de demanda aún están evolucionando.

Pero también creemos que Estados Unidos se enfrenta a una oferta insuficiente. Hay muy pocos edificios de reciente construcción, respetuosos con el medio ambiente, cerca del transporte público y con servicios que atraigan a los empleados y puedan atraerlos de nuevo a la oficina. También hay demasiados edificios antiguos con superestructuras inflexibles, sistemas poco respetuosos con el medio ambiente y plantas que no pueden adaptarse fácilmente -o de forma rentable- a las necesidades actuales de los inquilinos.

“En cierto modo, el desajuste entre oferta y demanda recuerda al que sacudió los centros comerciales regionales estadounidenses hace una década”, comenta AllianceBernstein en un reciente informe. “Muchos centros comerciales no sobrevivieron a los cambios que el comercio electrónico provocó en el sector minorista... Pero los que estaban bien situados y eran propiedad de propietarios dispuestos a invertir capital para satisfacer las necesidades cambiantes de los clientes de su zona evolucionaron y hoy son más fuertes por ello”, añade.

“Desde el primer trimestre de 2020, cuando la Organización Mundial de la Salud declaró pandemia el brote de Covid-19, ha habido más de 11,8 millones de metros cuadrados de absorción neta positiva en edificios de oficinas estadounidenses que se construyeron o renovaron completamente en los últimos 10 años”, asegura la gestora estadounidense en su análisis.

Los edificios más antiguos, espacios construidos hace más de 10 años, registraron una absorción neta negativa durante el mismo periodo por valor de 21,9 millones de metros cuadrados. En otras palabras, los inquilinos desocuparon más espacio del que ocuparon. “En nuestra opinión, encontrar un uso alternativo para algunos de estos edificios, lo que no será fácil para muchos edificios y en muchas jurisdicciones, podría no obstante ser la solución más prometedora”, destaca AllianceBernstein.

Atractivo para el futuro

Incluso entre los edificios más nuevos ha habido dispersión. Las tasas de desocupación del cuarto trimestre del año pasado fueron más bajas en los inmuebles más nuevos y modernos que en los ligeramente más anticuados. “Esperamos que el atractivo de estos edificios céntricos con servicios modernos ayude a las empresas no sólo a atraer a los trabajadores de vuelta a la oficina, sino también a retener a sus mejores empleados”, exponen estos expertos.

El impulso de la "vuelta a la oficina" podría explicar por qué el número de inquilinos que buscan espacio de oficinas aumentó casi un 6% en el primer trimestre de 2024 y ha subido más de un 28% desde principios de 2023, según la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle (JLL).

Muchos empleadores se centrarán en las áreas metropolitanas de Estados Unidos con una proporción favorable de inventario de oficinas de alta calidad, crecimiento de la población, altos niveles educativos, bajos costes de vida y empresariales, y concentración de industrias que utilizan oficinas.

Las principales áreas urbanas y suburbanas que se situaron entre las 20 primeras en un reciente informe de investigación de JLL obtuvieron puntuaciones altas en todos estos parámetros. La mayoría de las ubicaciones se encontraban en el sur y el oeste de Estados Unidos, dominadas por sectores centrados en la tecnología que esperan oficinas modernas con servicios de primera calidad.

Una vez más, el problema es que la demanda supera a la oferta. Según JLL, el espacio disponible directamente en oficinas de menos de 10 años ha caído más de un 14% desde finales de 2022. De este modo, el funcionamiento del mercado de oficinas estadounidense ha cambiado y seguirá evolucionando. “Creemos que es hora de que los inversores empiecen a mirar más allá del pesimismo que envolvió al sector de oficinas tras la pandemia”, ensalza AllianceBernstein.

En realidad, la dinámica de las oficinas varía. “Los retos a los que se enfrenta un edificio de oficinas de clase B en Manhattan no nos dirán necesariamente mucho sobre los espacios de trabajo modernos en Dallas”, explica. Pero a su modo de ver, el camino no será fácil, sobre todo para los prestatarios y prestamistas que se enfrentan a próximos vencimientos de préstamos.

“Los problemas de liquidez y ocupación a los que se enfrentan muchas oficinas son reales, y navegar por el panorama requiere conocimientos regionales y experiencia en suscripción; aunque un panorama cambiante genera oportunidades, y para los inversores que se han alejado de las oficinas, puede ser el momento de volver a fichar”, finaliza.