¿Cómo tengo que incluir mi vivienda dentro de la declaración de la renta? ¿estoy obligada a tributar por una venta? ¿cómo declaro mi casa de la playa? Si tengo una vivienda en alquiler, ¿qué impuestos tengo que pagar? ¿me puedo aplicar alguna deducción? Estas son algunas de las cuestiones más frecuentes entorno a la vivienda a la hora de dar cuentas frente a Hacienda.

Cómo solicitar el borrador de la Renta 2020-2021

Con la campaña de la renta 2020 – 2021 ya comenzada, tal y como avisan desde Finect, lo primero que debemos tener en cuenta es que la vivienda siempre hay que incluirla en el IRPF. No importa si sacamos o no rendimiento por ella, si es de uso habitual o se utiliza como segunda residencia. Eso sí, las casuísticas importan, y mucho, a la hora de pagar más o menos impuestos.

Así, la vivienda habitual está exenta de pagar impuestos. Es más, si se compró antes de 2013 podremos deducirnos un 15% de la hipoteca sobre un máximo de 9.040 euros, tanto en tributación individual como conjunta. Es decir, en la práctica, supone que si la declaración se presenta en pareja la desgravación máxima entre los dos sea de 1.356 euros, mientras que si se hace por separado cada uno puede desgravarse 1.356 euros. Esta deducción queda exenta, evidentemente, si se amortiza la hipoteca por lo que si se está pensando en acabar anticipadamente con el préstamo resulta aconsejable tener esta peculiaridad en cuenta.

Este beneficio es exclusivo de la vivienda habitual que, tal y como describe Hacienda, corresponde a la edificación en la que se resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entiende que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido los tres años, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, como el matrimonio, la separación, un traslado laboral, la obtención del primer empleo, el cambio de empleo u otras circunstancias justificadas. Eso sí, para que una vivienda de reciente adquisición sea considerada como habitual, tiene que habitarse en menos de doce meses desde la fecha de adquisición o terminación de las obras

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Segunda vivienda

A la hora de introducir la segunda vivienda en la declaración la gran diferencia se encuentra en si nos genera rentas o no. Así, si no nos genera ningún tipo de ingresos, por ejemplo, la casa del pueblo, debemos tributar por ella en la base general del IRPF por imputación de rentas inmobiliarias. Con ello pagaremos impuestos sobre el 1,1% del valor catastral del inmueble. Aunque hay que tener en cuenta que este porcentaje asciende al 2% si el valor no ha sido revisado en los últimos 10 años.

En cambio, si esa segunda vivienda nos genera ingresos porque la tenemos alquilada, deberemos tributar por ella en la base general del IRPF al tipo que nos corresponda como rendimientos del capital inmobiliario. Aunque si la edificación está destinada a vivienda podremos deducirnos el 60% de los rendimientos del alquiler. Así mismo, Hacienda permite deducir todos los gastos que nos genere. Por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de comunidad, de electricidad (siempre que nos encargamos de pagarlos…). Además, si realizamos reformas por conservación también podremos deducírnoslas. Eso sí, no ocurre lo mismo con las reformas por mejora.

El motivo es que Hacienda diferencia entre reforma y conservación y lo que supone una mejora, ya que considera que ésta equivale a invertir en la vivienda para intentar mejorar su rentabilidad. Por ejemplo, podríamos deducirnos las pintura de la casa o el arreglar una instalación estropeada, pero no así la instalación de aire acondicionado o la introducción de la terraza para agrandar el salón.

Por otra parte, si esa misma vivienda en lugar de dirigirse a alquiler residencial se destina a alojamiento turístico se deberá tributar por ella como rendimientos de capital inmobiliario por los días que esté alquilada y por imputación de rentas por los que permanezca vacía. Además, en ningún caso, nos podremos acoger a la deducción del 60%.

Venta de la vivienda

Si durante 2020 vendimos una vivienda las ganancias -o pérdidas- patrimoniales que hayamos tenido deberemos incluirlas en la base del ahorro, lo que hará que tributemos por ellas entre un 19% y un 26%, dependiendo del beneficio. Eso sí, existen una serie de exenciones con las que podremos librarnos de pagar esos impuestos. La primera, que se tengan más de 65 años y la vivienda fuese de uso habitual. La segunda, se tenga la edad que se tenga, que el dinero se reinvierta para adquirir una nueva vivienda habitual en menos de dos años desde la venta.

También pueden librarse de pagar impuestos si se destina el dinero de la venta a rehabilitar una casa de uso habitual. Eso sí, la rehabilitación debe afectar a estructuras, fachadas, cubiertas… si es una reforma considerada como estética no podrá incluirse. En cualquier caso, el coste de la obra no puede superar el 25% del precio de adquisición de la vivienda.

En definitiva, la declaración de la renta es un trámite lleno de peculiaridades que este año serán mayores a consecuencia de los ERTES. Por ello, para este ejercicio puede merecer la pena, más que nunca, contar con la ayuda de un asesor fiscal que nos ayude a sacar partido a todas las deducciones de las que nos podamos beneficiar en nuestra comunidad y a no cometer fallos que más tarde podamos lamentar.