El PSOE y Unidas Podemos han alcanzado un acuerdo sobre la futura Ley de Vivienda, desbloqueando así una negociación clave que llevaba atascada desde el inicio de la legislatura. Entre otras medidas, y a la espera de conocer más detalles, la norma contempla limitar el precio de los alquileres en las denominadas "zonas tensionadas" y aplicar un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% a los propietarios de pisos vacíos. En estas iniciativas, no obstante, serán las comunidades autónomas y los ayuntamientos las administraciones que tengan en su mano la decisión definitiva.
El objetivo del Gobierno con estas dos medidas es, por un lado, frenar el alza de los precios del alquiler en determinadas zonas de ciudades como Madrid o Barcelona, donde se ha convertido en casi un lujo residir en ellas. Por otra parte, el Ejecutivo pretende aumentar la oferta de viviendas disponibles. Sacar al mercado los pisos que se encuentran vacíos -el INE estima que en España hay unos 3,4 millones aunque esta cifra engloba desde pisos en venta o alquiler hasta casas abandonadas al no estar definido qué se considera vivienda vacía- debería servir para rebajar los precios al contar con más casas para satisfacer la demanda existente.
Las recetas del Gobierno de coalición para intentar solucionar el problema del acceso a la vivienda en España, ya se han puesto en práctica en otros países del mundo con resultados diferentes.
Los casos alemán, francés y californiano de tope al alquiler
Poner un tope, rebajar o fijar la renta que un inquilino debe pagar a su casero es una medida que se ha adoptado en países como Alemania y Francia o en el estado de California (EE UU). En territorio germano, desde 2015 existe a nivel nacional una ley para limitar el precio de los alquileres en zonas tensionadas que ha provocado una bajada moderada de los precios aunque sin solucionar del todo la problemática, ya que la mayoría de los propietarios han seguido imponiendo precios por encima de lo permitido, según recoge un informe del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW).
Por este motivo, en 2020, la ciudad-estado de Berlín, la más afectada del país por el alza del alquiler, lanzó una iniciativa impulsada para detener el incremento de los precios, la conocida como ley Mietendeckel.
La norma, en vigor desde el 23 de febrero de 2020, fijaba un máximo de 9,80 euros por metro cuadrado (muy por debajo de los precios de mercado en el centro) y afectaba a los contratos de arriendo de 1,5 millones de viviendas en la capital alemana -donde el 85% vive en régimen de alquiler- durante cinco años. Poco más de un año después, el Constitucional alemán tumbó la norma al considerar que las regulaciones sobre los alquileres son competencia federal y no de las regiones (Länder)
Diversos estudios publicados, entre ellos el realizado por el DIW o el portal inmobiliario Inmmowelt, coinciden en que la medida ha provocado una reducción de la oferta y un aumento de la demanda debido a que la rebaja de los precios de los alquileres anima a los ciudadanos a buscar un piso de alquiler en Berlín.
Por su parte, en París el último intento para limitar los precios de los arrendamientos en zonas tensionadas ha sido la Ley Elan, que entró en vigor en julio de 2019. Esa norma, con multas de entre 5.000 y 15.000 euros, señala que los alquileres no puede exceder más de 20% de un precio de referencia fijado cada año en base a una serie de criterios (barrio, número de habitaciones...) ni tampoco ser un 30% a esa cifra. En la actualidad, la medida se aplica en unos 80 barrios.
Un estudio de estudio del año pasado publicado por el ministerio francés de la Transición Ecológica y Solidaria concluyó que la medida era "poco respetada en general” y que el 20% de los viviendas superaban el tope fijado. Antes, en 2014, bajo la presidencia de François Hollande se aprobó la Ley Alur con el mismo objetivo de poner techo a los arrendamientos en zonas alcistas, pero apenas estuvo dos años en vigor porque los tribunales terminaron derogándola. Luego, los precios de los alquileres se dispararon hasta un 25%.
En el estado de California, su gobernador, el demócrata Gavin Newsom, aprobó en octubre de 2019 una ley para limitar la subida del alquiler a un 5% anual más la inflación. La norma, además, fija las causas para el desahucio de un inquilino.
La iniciativa tuvo como consecuencia que los propietarios afectados empezaron a desahuciar a sus inquilinos para firmar contratos nuevos con el máximo precio posible antes de que entrase en vigor la ley el 1 de enero de 2020. Los arrendadores aprovecharon de esta forma el tiempo que pasó entre la aprobación de la norma y su puesta en marcha para ordenar el desalojo dentro del máximo legal de 60 días que permitía la ley anterior.
Impuesto a las viviendas vacías: de Vancouver al País Vasco
También encontramos en otros países, e incluso dentro de España, la implantación de gravámenes a las viviendas que están vacías. Se trata de impuestos específicos pero la finalidad es la misma que persigue el recargo en el IBI que plantea el Gobierno de coalición: penalizar el desuso de un inmueble.
La ciudad canadiense de Vancouver, por ejemplo, cuenta desde 2007 con un impuesto que penaliza los pisos desocupados. En su primer año de aplicación, el porcentaje de viviendas vacías bajó en un 15%.
En Francia, por su parte, hay un impuesto similar desde 1999 que se aplica solo en áreas urbanas de más de 200.000 habitantes. Esta figura impositiva ha logrado rebajar en un 30% el número de pisos vacíos. Tienen esta consideración las viviendas que lleven más de dos años desocupadas.
Cataluña, Navarra y el País Vasco son las comunidades autónomas que cuentan con un impuesto para los pisos vacíos
Reino Unido también cuenta con un impuesto así que queda en manos de los ayuntamientos y ha conseguido una disminución de los pisos desocupados. Solo en ciudades como Birmingham y Liverpool se consiguieron movilizar 3.760 y 2.913 inmuebles, respectivamente, entre 2011 y 2015.
Precisamente en el modelo británico se ha inspirado el Gobierno del País Vasco, que el pasado mes de junio aprobó un decreto que habilita a los ayuntamientos para cobrar un impuesto a las casas que se encuentren vacías de forma ininterrumpida durante más de dos años sin una causa justificada.
Los propietarios deben pagar un impuesto adicional de 10 euros por cada m2 del inmueble. Este canon se incrementará un 10% por cada año que siga deshabitado, hasta un máximo de tres veces el importe inicial -es decir, 30 euros/m2- que seguirá cobrándose hasta que la vivienda vuelva a estar habitada. Otras comunidades con este mismo tributo son Cataluña y Navarra.
"Limitar el alquiler suele reducir la oferta y crear mercados opacos"
Pese a que la experiencia de otros países en la aplicación de medidas para rebajar el precio de los alquileres puede servir como referencia, la pregunta se hace evidente: ¿qué consecuencias podría tener en España limitar los alquileres o aplicar un recargo en el IBI a las viviendas vacías?
Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, cree que en el caso de la limitación de los alquileres, los considerados como grandes tenedores -persona jurídica con más de diez pisos normalmente bancos o fondos de inversión- pondrían a trabajar a sus abogados ante el problema de rentabilidad que se les presentaría para encontrar los resquicios de la ley porque a simple vista hay conceptos como "zonas tensionadas" o "viviendas vacías" que dan lugar a múltiples interpretaciones.
Las empresas tienen la opción de incluir en el contrato el pago de cantidades asimiladas a la renta, como los gasto de comunidad o la tasa de basuras"
"Las empresas pueden cobrar a los inquilinos por el alquiler la cantidad estipulada en el índice de precios del Gobierno, pero luego tienen la opción de incluir en el contrato el pago de cantidades asimiladas a la renta, como los gastos de comunidad o la tasa de basura. Así compensarían las pérdidas derivadas de la limitación del alquiler", apunta Corral, quien, sin embargo, no ve mal la congelación de los precios en el caso de los particulares por los beneficios fiscales a los que tendría derecho el arrendador. "Otra posibilidad es que esos pisos pasen al mercado de compra y afecte a oferta de los alquileres. Si se mantuviese la demanda, eso tensionaría aún más el mercado", añade.
"No está demostrado históricamente en España que limitar el precio del alquiler tenga el efecto positivo que se busca. Lo que suele suceder es que la oferta se reduce y se crean mercados opacos, como ha sucedido en Berlín y París. Se intenta proteger a los arrendatarios pero lo que se consigue es el efecto contrario", opina Leandro Escobar, profesor de Economía de Comillas ICADE experto en el mercado inmobiliario.
En el caso del recargo en el IBI a los pisos deshabitados, el consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios apela a la picaresca, ya que la norma contempla por el momento excepciones que librarían al propietario del pago adicional en el impuesto, como el traslado temporal por razones laborales o de formación o el cambio de domicilio por motivos de salud. "Creo que los propietarios podrían centrar sus esfuerzos en demostrar que la causa de que su vivienda esté desocupada se debe alguno de los supuestos de exclusión", afirma Corral.
Para Escobar esta posibilidad puede darse con bastante probabilidad, aunque ofrece otra receta: "Se debería hacer todo lo contrario a lo que propone el Gobierno, que lo que hace con la norma es desincentivar la oferta. Lo ideal sería reducir el IBI a los propietarios que terminen arrendando sus viviendas".
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