El Gobierno ha dado un paso relevante al aprobar el nuevo impuesto de plusvalía, tal como había anunciado este fin de semana la ministra de Hacienda, María Jesús Montero. Esto llega después de que el TC lo declarase inconstitucional hace solo unos días. El alto tribunal sostuvo en una sentencia que el sistema previsto por la ley para calcular el gravamen es inconstitucional, porque estima que siempre se produce una revalorización del terreno y calcula la base imponible en base a ese supuesto. ¿Y ahora qué sucederá? Estas son las claves:

¿Qué es el impuesto de la plusvalía? 

Se define como "un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos [los urbanos] y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos". Es decir, grava un aumento en el valor del inmueble en el momento en que se vende, dona o hereda. Y solo se aplica al terreno, no a lo construido.

El Gobierno aprueba el nuevo impuesto de plusvalía y afirma que sólo lo pagarán quienes "ganen dinero" al vender su casa

La ley prevé algunas situaciones en las que no se aplica, como en aportaciones de bienes hecha por los cónyuges a la sociedad conyugal, o entre cónyuges o a favor de los hijos cumpliendo una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Tampoco están sujetas algunas operaciones hechas por la Sareb u otros organismos de la reestructuración bancaria.

El contribuyente podrá elegir entre dos opciones

La reforma permitirá al contribuyente elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, en tanto que estará exento de pago cuando la operación no reporte ganancia alguna. El Ministerio de Hacienda destaca que con los cambios introducidos por decreto-ley se devuelve la constitucionalidad al impuesto para que refleje la realidad del mercado inmobiliario y para garantizar que los contribuyentes no tengan que pagarlo si venden un inmueble a pérdidas.  

Si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción. Si en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60% de 40.000, es decir, 24.000 euros.

Sin embargo, con el nuevo método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 10.200 euros. En este caso el contribuyente elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30% como máximo.  

Con la otra vía, si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros. Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcción, la plusvalía real que se le imputará al contribuyente será del 20% de 10.000, es decir, 2.000 euros.

Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de 7 años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros. En este caso saldría a cuenta tributar por la plusvalía real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).

¿Quiénes pagarán y cómo?

Para adecuar el impuesto a la sentencia del TC, la reforma establece con claridad que las operaciones donde no haya un aumento de valor no estarán sujetas a tributación y que se deberá constatar a instancias del contribuyente que no se ha obtenido ganancia alguna. En caso de ganancia, el método de cálculo será optativo, con lo que el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real. De esta forma, el contribuyente podrá reclamar que se le aplique la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.

¿Quiénes se pueden beneficiar?

Según ha explicado el Gobierno, solo se pagará el impuesto quien "gane dinero" al vender su casa. En la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, la portavoz del Ejecutivo, Isabel Rodríguez, sostuvo que el nuevo impuesto es una "muy buena noticia" tanto para los entes locales como para los ciudadanos. Para los primeros, argumentó, porque implica que "no tendrán que recortar servicios", pues tienen "garantizada la financiación". Y para los segundos, dijo, porque los ciudadanos "no tendrán que pagar impuestos cuando no les corresponde, es decir, cuando no han ganado dinero con la compraventa de su casa".

¿Quiénes saldrán perjudiciados?

Sobre todo quienes compren y vendan en menos de un año. Estas operaciones, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo. Alrededor del 50% de los ayuntamientos tienen establecido este impuesto, el segundo más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que en 2019 permitió recaudar unos 2.500 millones de euros. Estos municipios tienen ahora un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley, que será un día después de su aplicación en el BOE, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal. 

¿Tiene la nueva norma carácter retroactivo?

No. La norma, que no podrá aplicarse con carácter retroactivo, cerrará el vacío legal generado por sentencia del TC, lo que -según el Gobierno- acota posibles distorsiones en el mercado inmobiliario, evitando que esta circunstancia se convierta en un incentivo para acelerar operaciones inmobiliarias que esquivaran la tributación. Esto cierra la puerta también a posibles reclamaciones.

Hacienda dará dos opciones en el impuesto de plusvalía que se aprueba este lunes: el contribuyente podrá elegir

¿Cómo se calculará ahora?

Se sustituyen los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en función del número de años transcurridos desde la operación. Los ayuntamientos tendrán competencia para rebajar esos coeficientes, en tanto que también podrán rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.