La vivienda se encareció un 8,4% en mayo en términos interanuales, un incremento que ha llevado los precios hasta un nivel que no se veía desde noviembre de 2011. Así lo reflejan los datos del índice Tinsa IMIE, que la empresa especializada en valoración inmobiliaria ha hecho públicos este lunes.

Para encontrar una subida similar habría que remontarse a junio de 2007, cuando los precios habían subido un 8,8% en comparación con el mismo mes del año anterior. Sin embargo, la tendencia de hace 15 años es muy diferente a la actual. Entonces, la subida de los precios de la vivienda se estaba desacelerando, lo que a la postre sería el preludio del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Los precios comenzarían a caer en junio de 2008 y los incrementos siguieron en negativo durante siete años hasta octubre de 2015, cuando comenzaron a repuntar de nuevo, aunque en niveles mucho más moderados que los vistos durante lo peor de la burbuja. En julio de 2004, en plena vorágine inmobiliaria, la vivienda llegaría a dispararse un 20,4% interanual.

Carlos Gámez

Sin embargo, el escenario ahora es muy distinto. El rebote en la actividad económica tras pasar lo peor del coronavirus ha provocado que los precios de la vivienda vuelvan a coger vuelo y acumulen 11 meses consecutivos al alza, pero todavía están muy lejos de lo que se alcanzaba entonces. En junio de 2007, el índice general de Tinsa marcaba 2.325 puntos, un 21,4% más que los 1.827 que se registraban en mayo de este año. 

Las grandes ciudades impulsan los precios

Tinsa destaca que el impulso en los precios de la vivienda general se sostiene en el encarecimiento de los inmuebles en las capitales y grandes ciudades (que sube un 8,2%), al que ahora se suman las grandes áreas metropolitanas (8,9%) y el resto de municipios (8,8%). En la costa Mediterránea y las islas los incrementos son más moderados (6,8% y 4,7% respectivamente).

"La demanda en los primeros meses de 2022 se ha mantenido activa, con transacciones de compraventas que mantienen el impulso de 2021 y una concesión de hipotecas que crece de manera equilibrada", destaca Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Los últimos datos de transacciones de vivienda publicados por el INE reflejan que en marzo se intercambiaron 59.272 viviendas, la cifra más alta desde enero de 2008, cuando se registraron 61.285.

No obstante, desde Tinsa vaticinan que este boom de precios y compraventas puede tener las horas contadas. Para Cristina Arias, la elevada inflación -con su impacto sobre el poder de compra de los hogares y el endurecimiento de los criterios de concesión de nuevas hipotecas- unida a las subidas de tipos previstas por los bancos centrales impactará en las decisiones de compra y "suavizará el incremento de los precios" del producto residencial

Un 'boom' impulsado por la recuperación

El auge en las compraventas de vivienda tras la pandemia se ha producido en un momento en el que la oferta no ha variado sustancialmente, lo que ha presionado al alza los precios. Según datos del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en marzo de este año se concedieron 10.899 visados de obra nueva, apenas 2.300 más que los concedieron el mismo mes de 2021. 

Desde 2009, la construcción de vivienda nueva sigue estancada en niveles hasta ocho veces inferiores a lo registrado en el pico de la burbuja inmobiliaria, que se alcanzó en 2006. La escasez de oferta se refleja en los portales inmobiliarios que, según datos de Tinsa tenían en el primer trimestre un 7,2% menos de viviendas a la venta que en el arranque de 2021.

Para el Banco de España, esta 'fiebre' por comprar vivienda tiene tres causas principales: el despegue de la recuperación económica en un contexto de condiciones de financiación favorables; las compras aplazadas por de la pandemia y los cambios en las preferencias de los compradores inducidos por la pandemia. Tres factores que, en un contexto económico donde cada vez se sienten más las consecuencias de la guerra en Ucrania, comienzan a dar signos de agotamiento.

Con todo, España es de los países de la UE que ha vivido con menos fervor el despegue inmobiliario. Según los datos de contabilidad nacional que publica el INE cada trimestre, a finales de 2021 la inversión en vivienda se encontraba todavía un 20% por debajo de su nivel prepandemia. En comparación, la media de los países del euro ya se situaba por encima de los registros de 2019 a finales del año pasado.

Aunque la situación ha mejorado algo en el primer trimestre del año (la inversión está ahora un 14% por debajo del nivel anterior a la Covid), el Banco de España señala la escasa recuperación en el mercado inmobiliario junto al consumo privado y las exportaciones de servicios como los principales factores que explican que la recuperación española esté siendo más lenta que la de otros países europeos.