El Gobierno lleva semanas discutiendo con las principales patronales bancarias (AEB, CECA y Unacc) una fórmula para evitar que las subidas de los tipos de interés, que están encareciendo las hipotecas, y la elevada inflación general pongan en peligro de impago a los hipotecados más vulnerables.
El Ejecutivo negocia con la banca una posible ampliación del código de buenas prácticas hipotecarias, una norma que se desarrolló durante lo peor de la crisis del euro para tratar de frenar la sangría de desahucios que se produzco en aquellos años. Sin embargo, según ha trascendido de las conversaciones, la banca también ha puesto sobre la mesa otras posibilidades, como la aplicación de moratorias en los préstamos (es decir, que no haya que pagar cuotas durante un tiempo determinado, como ocurrió durante lo peor de la Covid), congelación de cuotas, facilitar el cambio de hipotecas de tipo variable a fijo o alargar los plazos de los préstamos.
En todo caso, según trasladan desde el Ministerio de Economía, las conversaciones se están produciendo en el marco del código de buenas prácticas, que lleva en vigor desde 2012. El código, que es de adhesión voluntaria para los bancos, aunque la gran mayoría lo ha suscrito, recoge un protocolo en tres fases para que los hogares más vulnerables puedan hacer frente a su deuda hipotecaria.
Sin embargo, los requisitos para poderse acoger a él actualmente son bastante estrictos. Solo pueden optar los hogares con unos ingresos máximos de 24.318 euros al año (tres veces el Iprem de 2022), que además destinen más del 50% de sus ingresos a pagar la hipoteca y que hayan visto empeorar sustancialmente sus condiciones de vida en los últimos años.
Para acreditar esto último, el hogar debe demostrar que el porcentaje de ingresos que destina a pagar la hipoteca se ha multiplicado al menos por 1,5 en los últimos cuatro años o bien que sufre una situación de especial vulnerabilidad familiar (es el caso, por ejemplo, de las familias numerosas, aquellas con menores a su cargo, discapacitados, víctimas de violencia de género o en las que el deudor supere los 60 años). Además, la vivienda no puede superar un valor determinado (en 2022 ronda los 200.000 euros para un piso de 100 metros cuadrados) ni puede pesar sobre ella un proceso de ejecución hipotecaria.
Las familias que cumplan este requisito entran en la primera fase del protocolo. En esta primera fase, se aplica una carencia de cinco años en el pago del principal, lo que quiere decir que los beneficiarios solo tendrán que pagar los intereses (y no la cuota completa) de su préstamo durante esos cinco años. Además, el interés máximo que tienen que afrontar se reduce a lo que marque el euríbor más un diferencial del 0,25% y también se amplía el plazo de amortización hasta 40 años a contar desde que se concedió el préstamo. Esto último facilita que el deudor pueda pagar el préstamo una vez transcurridos los cinco años de carencia, pues al ampliarse el plazo a 40 años las cuotas mensuales se reducen. De igual manera, se dejan de aplicar las cláusulas suelo y los deudores pueden amortizar cualquier cantidad sin ningún coste durante diez años.
Si con estas medidas el deudor demuestra que puede reducir al 50% o menos el porcentaje de ingresos que dedica a pagar la hipoteca, el banco estará obligado a aplicarle estas condiciones y reestructurar su deuda. En cambio, si ese porcentaje todavía superara el 50% después de aplicar la primera fase se considerará que su deuda no es viable y no podrá optar a la reestructuración. Si esto ocurre, el hogar podrá solicitar al banco una quita de parte de la deuda hipotecaria, algo a lo que la entidad de crédito puede negarse libremente. Esa reducción puede ser del 25% del préstamo pendiente de pagar o puede estar vinculada a dos fórmulas complejas que dependen de la cantidad pendiente de pago o de lo que haya aumentado el valor de la vivienda desde que se compró.
En el caso en que el banco se niegue a reducir la deuda o que, pese a la quita, el hogar siga sin poder hacer frente a su hipoteca, la única alternativa que le queda al deudor es entregar su vivienda al banco como pago. De esta forma, la deuda quedaría saldada, algo a lo que la entidad no puede negarse. Además, la familia podrá permanecer en la vivienda durante dos años tras la dación en pago si se compromete a abonar un alquiler del 3% de la deuda pendiente cuando se entrega la vivienda al banco.
El euríbor, en máximos en 10 años
Las últimas subidas de tipos de interés aplicadas por el Banco Central Europeo (BCE) han disparado el euríbor -el índice con el que se calcula la revalorización de la mayoría de las hipotecas- al entorno del 2,2%, una cifra sin precedentes desde 2012. La escalada del euríbor añade aún más presión a los hogares, que ya sufren desde hace meses los efectos de la mayor inflación en casi 40 años.
Sin embargo, las diferencias con la dramática situación que se vivió tras la crisis de 2008 son significativas. En primer lugar, el año en que estalló la burbuja, el euríbor duplicaba los niveles actuales y el porcentaje de hipotecas a tipo fijo que se firmaban cada año era ínfimo en comparación con la actualidad.
Además, tanto la deuda hipotecaria de los españoles como el número de préstamos que se concedían eran mucho mayores entonces. Según datos del Banco de España, en 2011 las familias españolas tenían una deuda hipotecaria de 818.098 millones de euros, un 24% más que los registros de 2022. Solo en 2008 se firmaron 1,3 millones de hipotecas, una cifra no muy alejada de los 1,5 millones que se han formalizado entre 2018 y 2021.
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