Los tipos de interés han experimentado en 2022 su subida más rápida en la historia del euro, un alza que ha afectado de lleno al bolsillo de los hipotecados. Lejos queda el euríbor negativo con el que arrancó 2022. Doce meses después, el indicador de referencia para prácticamente todas las hipotecas variables en España se ha disparado por encima del 3%. Aunque los expertos esperan que el euríbor comience a ajustarse a lo largo de 2023, el próximo año el mercado de la vivienda sufrirá los efectos aplazados de esta escalada de tipos.

España, como el resto de países de la Unión Europea, ha conocido este año una inflación sin precedentes desde la introducción del euro en nuestro país. Enero comenzó con una tasa interanual del 6,1%, ya por encima del objetivo de inflación del 2% marcado por el Banco Central Europeo (BCE), pero lo peor estaba por venir. Los siguientes meses los precios aumentaron a mayor ritmo hasta alcanzar un tope del 10,8% en julio. 

En este contexto, el BCE decidió ese mismo mes empezar a elevar los tipos de interés oficiales para domar la inflación, encadenando subidas consecutivas hasta situar el precio oficial del dinero al 2,5%, una cifra sin precedentes desde diciembre de 2008. En paralelo, esas subidas de tipos -la última, de 0,5 puntos, acometida hace dos semanas- se han reflejado en el euríbor, que se ha disparado a su nivel más alto desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. 

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El indicador de referencia para las hipotecas variables superó, a menos de dos semanas para acabar el año, la barrera del 3%. La subida ha sido especialmente pronunciada si se tiene en cuenta que durante los tres primeros meses de 2022, el indicador estuvo en negativo. En enero el euríbor a un año promedia se situaba en un -0,477%. Aunque la moderación de la inflación debería lograr revertir esta tendencia alcista en 2023, los expertos coinciden en que no volveremos a ver los niveles de los últimos años. El presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), Óscar Martínez, estima que el euríbor seguirá subiendo durante los primeros meses de 2023 hasta superar el 3,5% y advierte de que tras ese techo la bajada será más lenta que la subida.

Este ascenso del euríbor se ha traducido en un aumento de las cuotas de las hipotecas a tipo variable. Según las estimaciones de asesores financieros y asociaciones de consumidores, un euríbor del 3% en diciembre podría suponer un encarecimiento de la cuota hipotecaria del 50% para los préstamos más recientes. En una hipoteca media de 100.000 euros, con un diferencial del 1% sobre el euríbor y a pagar en 25 años, estaríamos hablando de una cuota que pasaría de 354 euros mensuales en diciembre de 2021 a 528 euros tras la revisión con el indicador previsto para este mes. "A quien más afecta es a las hipotecas que ya están concedidas, porque quien vaya a firmar una nueva ya se adapta a lo que pueda pagar", señala a Martínez.

"Es misión imposible para muchas familias españolas ser capaz de asumir a día de hoy el incremento que supone el euríbor en su hipoteca", reconocía a principios de diciembre la vicepresidenta segunda del Gobierno, Yolanda Díaz. Ante esta situación, Unidas Podemos reclamaba la congelación de las cuotas de las hipotecas, con carácter retroactivo, desde el mes de julio, cuando empezó a dispararse el euríbor, una medida que finalmente no ha sido incluida en el tercer paquete de medidas anticrisis anunciadas por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, tras el último Consejo de Ministros de 2022. 

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Lo que sí aprobó el Ejecutivo a finales de noviembre fue un plan dirigido a familias vulnerables y de clase media que permite aplazar buena parte de las cuotas durante un periodo de entre uno y cinco años. Además, también se han tomado medidas para aliviar la subida de precios en la actualización de los alquileres, topada al 2%. El Gobierno ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2023 esta iniciativa, a la que ha sumado una congelación del precio de los alquileres en vigor que estén pendientes de renovación durante los próximos seis meses, es decir, hasta junio.

"Año dorado"

Sin embargo, pese al encarecimiento de las hipotecas por el alza de los tipos de interés, el mercado inmobiliario ha experimentado un bueno año. "El 2022 está a punto de convertirse en el nuevo año dorado tras el boom del 2007. Ya está superando las cifras de un año clave como ha sido el 2021. Todo ello, a pesar del cambio en la política monetaria, por lo que se constata así que el boom del sector inmobiliario todavía continúa a pesar de las subidas de tipos de interés", valoraba la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, a dos semanas de terminar el año, cuando se conoció que solo en el mes de octubre se realizaron 51.615 operaciones de compraventa de viviendas, lo que supone el dato más elevado para ese periodo en quince años, un 11,4% más que en 2021.

En total, según las datos del INE, en los doce primeros meses del año, en los que los precios acumularon una subida del 6,3%, se realizaron 516.195 operaciones de compraventa de viviendas, un 10,2% que en 2021 y un 19,6% más que en 2019. Más del 82% de esas viviendas fueron de segunda mano. A la par, en el mismo periodo se firmaron 394.235 hipotecas, un 12,9% más que en 2021 y un 30,9% más que en 2019. "Este año empezó muy bien, quizá el último trimestre se ha notado que ha empezado a bajar el mercado inmobiliario", valora el presidente de la APEI.

No obstante, las previsiones apuntan a una desaceleración del mercado de la vivienda en 2023. "El año que viene se va a notar una ralentización en las ventas, aunque no habrá una caída de los precios importante", vaticina Martínez. También Matos advertía a mediados de diciembre de que las operaciones de compraventa de vivienda requieren un tiempo estimado de entre 60 y 90 días, entre la firma de arras y la concesión de la hipoteca, por lo que las subidas de los tipos de interés se reflejan con retraso en el mercado inmobiliario. 

En la misma línea, el subdirector general de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), José Manuel Fernández, descarta la caída de precios, pese a la contracción de la demanda. "En España se produjo un ajuste muy importante de precios entre 2008 y 2014 y en la gran mayoría de las zonas aún no se ha recuperado el nivel alcanzado en el pico de 2007, por lo que descartamos caídas significativas en ningún mercado. En todo caso, en los mercados más tensionados seguiremos viendo incrementos moderados de precios", señala.

Del total de préstamos hipotecarios concedidos para viviendas entre enero y octubre de 2022, el 72% fueron a tipo fijo y el 28% a tipo variable. Si bien se mantiene así la preponderancia de las hipotecas de tipo fijo, estos préstamos han pasado de representar más del 70% del total a caer hasta el 66,8% en octubre, un mes en el que el tipo fijo se situó en una media del 2,74% y el variable, en el 2,03%. Y es que, ante la subida del euríbor, los bancos han elevado también los tipos fijos, cuya oferta ha mermado notablemente en el mercado. Por tanto, cabe esperar que el peso proporcional de las hipotecas a tipo fijo siga reduciéndose en 2023, aunque el presidente de la APEI matiza que seguirán siendo mayoritarias. "La gente sigue queriendo tener garantías de lo que va a pagar y, por tanto, se ajustan más a las hipotecas fijas", explica.

Pese a la tendencia al alza del euríbor, la inclinación hacia los tipos variables y la ralentización, el mercado de la vivienda afronta el próximo año con buena cara. "El mercado inmobiliario español es muy fuerte y tiene mucha inercia, a pesar de los elementos que juegan en contra de su dinamismo, por lo que es complicado que cambie significativamente a lo largo de 2023 si se mantienen los niveles de empleo y España sigue creciendo por encima de la zona euro", sentencia Fernández.