Las hipotecas cerraron 2022 con cifras no vistas en 12 años, aunque con frenazo al final y con los intereses más altos del último lustro

La firma de hipotecas sobre viviendas alcanzó en 2022 niveles no vistos en los últimos doce años. Según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el año pasado se concedieron en España 463.614 préstamos hipotecarios, un 10,9% más que en 2021 y la mayor cifra desde 2010. El mercado aguantó el tirón, con un vuelco hacia las hipotecas variables, pese al aumento de los precios y a las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), aunque el cierre del año deja entrever una ralentización en la firma de préstamos hipotecarios.

Hay que remontarse hasta 2010 para encontrar un año en el que se firmaran más hipotecas que en 2022. Por aquel entonces el número total de concesiones llegaba a las 607.535, en un mercado a la baja tras la burbuja inmobiliaria, que llegó a posibilitar que en 2006 se registraran 1,34 millones de firmas. La situación de los últimos años es completamente distinta. La firma de hipotecas encadena dos ejercicios de ascenso consecutivos, después de que en 2021 el mercado se recuperara de la caída del 6,5% de 2020 con un crecimiento del 23,78%. La pandemia había roto previamente con la tendencia al alza de los seis años anteriores, desde que las hipotecas tocara suelo en 2013. 

No obstante, diciembre ha truncado los datos positivos de los meses precedentes, poniendo un broche acre a un año histórico. En el último mes del año se firmaron 30.075 hipotecas, lo que supone un 23,48% menos que en noviembre, mes en el que se constituyeron 39.304 préstamos hipotecarios, y un 8,82% menos que en el mismo periodo de 2021. Se trata de la primera caída interanual tras veintiún meses de subidas y la más pronunciada para un mes de diciembre desde 2013, exceptuando el año de pandemia. "Los datos de firmas ya no son tan abultados como los de los meses anteriores, se refleja una ralentización de la premura de la ciudadanía para sortear el endurecimiento de los préstamos", ha valorado la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos.

De este modo, la firma de hipotecas parece empezar a resentirse de las subidas de los tipos de interés acometidas por el Banco Central Europeo (BCE) a partir del segundo semestre de 2022, que se han trasladado al euríbor, el índice de referencia para la mayoría de hipotecas variables en España. "En diciembre el euríbor ya alcanzó el 3%, y por lo tanto la negociación de los compradores con las entidades bancarias se hacía cada vez más complicada", reconoce Matos.

Henar de Pedro

De hecho, según los datos publicados este jueves, el tipo de interés medio al que se constituyeron las hipotecas a cierre de 2022 se situó en un 2,67%, el más elevado desde enero de 2018. En específico, el tipo medio en las hipotecas fijas se situó en un 2,93% y el variables, en un 2,18%, frente al 2,64% y al 2,06% registrados en junio, justo antes de que el BCE anunciara la primera subida de tipos. Aun así, en media anual el variable descendió en 2022 una décima respecto al 2,18% de 2021.

Predominio de las hipotecas fijas

En paralelo al avance de los tipos, en los últimos seis meses se ha producido un auge de las hipotecas variables, que, aunque siguen siendo minoritarias, han ganado terreno a las fijas. En diciembre, los préstamos a tipo variable representaron el 34,5% del total de firmas, frente al 24,6% que representaban en julio. Es ahí donde se detecta, según Matos, "el mayor cambio de ciclo". Las hipotecas fijas han retrocedido debido al cambio en las condiciones bancarias. 

"Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro. Sin embargo, la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, ya está teniendo resultados", explica la directora de Estudios de Fotocasa. No obstante, la tendencia de la última mitad del año no impide que en el conjunto de 2022 el porcentaje de hipotecas fijas haya ascendido hasta el 70,9%, el dato más alto de la serie histórica, desde 2003.

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Por su parte, el importe de las hipotecas subió un 5,8% en el último año, hasta una media de 145.510 euros por préstamos, el valor más alto desde 2007. En total, el capital prestado incrementó un 17,3%, hasta superar los 67.460 millones de euros. Solo en el mes de diciembre se concedieron préstamos por valor de 4.326 millones de euros, un volumen un 9,2% menor al de diciembre de 2021.