Los españoles ya pagan un 6% más por las hipotecas nuevas, que se 'comen' cada mes más del 30% del salario medio

La escalada del euríbor y la subida de precios llevan meses presionando el mercado de los hipotecados. La cuota mensual media de los nuevos préstamos hipotecarios se incrementó a lo largo de 2022 casi un 6%, hasta superar los 646 euros, según los últimos datos del anuario de Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores. Esta cifra supone que los nuevos hipotecados destinen de media cada mes al pago de la deuda algo más del 30% del salario bruto medio, un umbral que se sobrepasa con creces en la Comunidad de Madrid y en el archipiélago balear. Los expertos advierten del riesgo de que las alzas de tipos dificulten aún más el acceso a la compra de vivienda.

La cuota hipotecaria media de los nuevos créditos ha subido en el último año un 5,8%, hasta situarse en 646,7 euros, el promedio anual más elevado desde 2009, en el que la letra media ascendía hasta los 671 euros. Las diferencias entre comunidades autónomas son marcadas, si bien el comportamiento alcista se ha reproducido en todas ellas. Los mayores incrementos anuales en las cuotas hipotecarias se han dado en Baleares (20,1%), La Rioja (14,6%), Madrid (8%) y Extremadura (7,4%).

El archipiélago balear es, con diferencia, la región donde más abultada es la mensualidad de las nuevas hipotecas, que llega hasta los 1.097,9 euros, 450 euros mensuales por encima del promedio nacional. La siguen la Comunidad de Madrid (959,1 euros), Cataluña (727,8 euros) y País Vasco (679,3 euros), que son las únicas comunidades que superan la media nacional. En cambio, en el extremo opuesto, Murcia (418,1 euros), Castilla-La Mancha (462,2 euros) y Castilla y León (476 euros) son las zonas donde menor cuantía alcanzan las mensualidades.

El encarecimiento de las hipotecas nuevas se debe, según apuntan desde el Colegio de Registradores, tanto al aumento del importe medio de créditos firmados a lo largo de 2022 como al acortamiento de los plazos medios de contratación, que se redujeron un 0,7% hasta los 24,4 años. El mercado inmobiliario alcanzó el ejercicio pasado cifras no vistas en los últimos doce años, al suscribirse un total de 463.463 préstamos hipotecarios para la compra de viviendas, un 11,6% más que el año anterior. 

El importe medio de estos créditos se elevó un 4,7% hasta los 145.190 euros, la cuantía más elevada desde mediados de 2008. Detrás de este alza se encuentra el hecho de que no solo ha subido el precio de la vivienda -el metro cuadrado se encareció de media en 2022 un 6,7% hasta los 1.944 euros, su mayor nivel desde 2008-, sino que también han crecido intensamente los tipos de interés. Según la Estadística Registral Inmobiliaria, el tipo de interés medio de contratación en 2022 se situó en el 2,28% (2,40% en las hipotecas fijas y 2,03% en las variables).

De hecho, la evolución del mercado hipotecario en 2022 estuvo marcada por las consecutivas subidas de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) desde el mes de julio. En el segundo trimestre del año la autoridad monetaria elevó los tipos 2,5 puntos para intentar contener la inflación. Paradójicamente, en ese contexto alcista y con el euríbor disparado -cerró diciembre por encima del 3% tras haber comenzado el año en negativo-, las hipotecas variables han vivido su propio auge, debido a la reducción de la oferta de créditos hipotecarios competitivos a tipos fijo por parte de las entidades financieras.

30% del salario medio

En contrapartida, el salario medio también ha aumentado, pero no en la misma medida que las hipotecas, por lo que el esfuerzo requerido para la compra de vivienda bajo endeudamiento ha repuntado tres décimas. Según los datos del anuario del Colegio de Registradores, la cuota media hipotecaria supone el 30,95% del salario medio en España, si bien las diferencias vuelven a ser significativas entre comunidades autónomas. 

Baleares es la región donde existe una mayor dificultad para acceder a una hipoteca, ya que la cuota mensual supone de media el 56,49% del sueldo bruto medio. Aunque en menor medida, también en Madrid (38,19%) y en Cataluña (32,22%) se franquea el umbral del 30%. Por el contrario, el peso de las mensualidades de los nuevos préstamos no llega al 25% en Murcia (22,69%), Asturias (23,71%) y Extremadura (23,87%).

"La práctica totalidad de comunidades autónomas se sitúan en niveles de accesibilidad razonables", sostienen desde el Colegio de Registradores en su anuario. Y es que la mayoría de expertos coinciden en utilizar la 'regla del 30%', es decir, que la cuota mensual a pagar no supere ese porcentaje de los ingresos del hipotecado o, como máximo, el 35%, de manera que el 70-65% restante pueda dedicarse a alimentación, ocio, ahorro o cualquier otro gasto. No obstante, los propios registradores advierten de que el previsible incremento de los tipos de interés a lo largo de 2023 provocará un deterioro de la situación y dificultará el acceso a financiación para la compra de vivienda.

El BCE acometió hace apenas una semana su sexta subida de tipos y elevó la tasa de referencia al 3,5% para los préstamos a la banca. Ese encarecimiento del precio al que la autoridad monetaria presta el dinero repercute sobre las condiciones que las entidades financieras marcan para sus clientes, de ahí que el euríbor, que es la tasa de referencia para calcular los intereses en la mayoría de hipotecas variables en España, haya recuperado fuerza, pese a las turbulencias financieras de los últimos días. La media provisional de marzo ronda el 3,7%, un dato a tener en cuenta por parte de los futuros hipotecados, pero que también afecta a los créditos vivos a tipo variable pendientes de revisión.