El tope a la subida del alquiler en manos del próximo Gobierno y la última palabra de las autonomías, lagunas de la ley de vivienda

Una de las leyes estrella del Gobierno de coalición se ha hecho de rogar. Una dura negociación en el Consejo de Ministros y después, el bloqueo en el Congreso por falta de acuerdo con los socios parlamentarios han hecho que la ley de vivienda vaya a ver la luz en la recta final de la legislatura. Tanto el PSOE y Unidas Podemos como ERC y EH Bildu se felicitan por el acuerdo final, que califican de "histórico" y que se traduce en un texto más ambicioso que el que salió del Ejecutivo. Sin embargo, hay distintas lagunas a las que el texto final no da respuesta o limitaciones jurídicas que, por la propia configuración del Estado autonómico, podrían impedir que la puesta en marcha de la norma no cumpla el propósito que se han marcado en ciertos aspectos los partidos firmantes del pacto.

Es el caso, por ejemplo, de las subidas anuales de las cuotas del alquiler, que en la ley que se apruebe en las Cortes Generales en las próximas semanas -previsiblemente, a días de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo- están limitadas para este año (2%) y para el próximo (3%), pero a partir de 2025 no se despeja la duda de cómo se articulará esa limitación y la decisión se deja para más adelante.

Eso implica, a no ser que un acuerdo de última hora este año lo remedie, que le corresponderá al próximo Gobierno que salga de las elecciones generales de finales de 2023 el establecimiento del nuevo índice. Porque lo que sí estipula la norma, pues así lo han acordado los partidos firmantes, es que ya no será el IPC el que delimite la subida anual de las cuotas del alquiler.

Los independentistas aseguran que el espíritu del acuerdo es que el nuevo índice que se creará no podrá, en ningún caso, permitir subidas anuales de precios por encima de la inflación. Pero la incertidumbre del escenario político, con unas elecciones generales de por medio, deja todo abierto de cara al índice de 2025. Los escenarios son dispares: tras los comicios de diciembre, podría reeditarse el Gobierno de coalición del PSOE con los partidos situados a su izquierda, pero también podrían sumar PP y Vox, que ya se han mostrado en contra de esta ley de vivienda por lo que consideran un espíritu intervencionista.

La oposición de las comunidades del PP

La otra laguna que podría derivarse de la aplicación de la nueva ley está en las competencias en materia de vivienda que están en manos de las comunidades. En realidad, son las autonomías las que deben aplicar en buena medida la normativa y las que ahora están gobernadas por el PP ya han adelantado que no están dispuestas a poner en marcha muchas de las medidas. Incluso algunas han planteado recurrir el texto ante el Tribunal Constitucional. 

Un ejemplo del conflicto que puede avecinarse es que el texto pactado por socialistas y morados con sus socios parlamentarios establece que serán las comunidades autónomas las que definan en sus territorios las zonas de mercado tensionado que consideren para, allí, establecer limitaciones en los precios del alquiler.

Para que una zona sea considerada tensionada tendrá que cumplir al menos uno de los siguientes requisitos: que la carga media del coste del alquiler junto a los suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o de alquiler de vivienda haya aumentado al menos tres puntos más que el IPC en los cinco años anteriores.

Son los ayuntamientos los que deben proponer a sus respectivos gobiernos autonómicos qué zonas consideran tensionadas para que se establezcan las limitaciones de precio. Por lo tanto, está en manos de las comunidades aceptar las propuestas o no y es una decisión en las que el Ejecutivo central, a priori, no podría intervenir.

En la actualidad, el PP gobierna cinco comunidades, así como ayuntamientos tan importantes como el de Madrid, con varias zonas tensionadas. No queda nada para las elecciones autonómicas y municipales, que podría desencadenar cambios en el mapa autonómico, por lo que será después del 28M cuando se dirima cómo se aplica la ley de vivienda en cada territorio, donde también podrían derivarse enfrentamientos entre municipios y comunidades de distinto signo político.