El mercado hipotecario se está enfriando en España. El interés de los ciudadanos en la firma de un hipoteca para la compra de una vivienda se ha reducido notablemente en el último año debido a la fuerte subida de los tipos de interés que está imponiendo con puño de hierro el Banco Central Europeo (BCE).
Así lo señalan los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que concretan que la contratación de préstamos hipotecarios bajó el pasado mes de julio hasta un 19% respecto al mismo mes de 2022. Mientras el interés de los nuevos préstamos que se firmaron se situó en el 3,24%, su nivel más elevado desde agosto de 2016.
Este panorama obliga ahora más que nunca a los ciudadanos que están decididos a comprarse una vivienda a estar muy atentos para no pagar de más en la operación de compraventa. Para asegurarse un precio justo existe una herramienta muy útil: la tasación de la propiedad.
Esta práctica consiste básicamente en la valoración económica de un inmueble por parte de un experto independiente. "Hoy en día es un paso imprescindible para el proceso de formalización de una hipoteca, así como para aceptar una herencia o liquidar un impuesto de plusvalías", precisa Sandra Daza, Directora General de Gesvalt, compañía de consultoría, valoración y tasación inmobiliaria con más de 20 años de experiencia.
Daza explica a 20minutos que "disponer de una tasación hipotecaria para el comprador supone una seguridad adicional ligada a las comprobaciones que obligatoriamente tiene que realizar el técnico tasador, sobre superficies, estado de ocupación el inmueble, estado de conservación, adecuación al planeamiento urbanístico y régimen de protección".
No obstante, la tasación de la propiedad también es clave para el vendedor. "La tasación puede ser de utilidad tanto para el comprador como para el vendedor. A este último, le aporta un asesoramiento que evita, por ejemplo, la tentación de marcar un precio demasiado alto que acabe dificultando la venta. Al comprador, por su parte, le permite conocer si el precio es acorde a mercado", indican fuentes de Tinsa, la mayor empresa de tasación inmobiliaria de Europa y Latinoamérica.
¿Y si no coincide la tasación con el precio de venta?
Desde esta compañía añaden, sin embargo, que "el precio por el que alguien decide poner en venta un inmueble es totalmente libre", lo que supone que en ocasiones la tasación no coincida con el dinero que pide el vendedor por el traspaso de su propiedad.
En los casos en los que el precio de venta sea mayor que el valor de la tasación, si el comprador necesita financiación, "tendrá que cubrir con sus ahorros todo lo que no le cubra la hipoteca", ya que el banco solo financiará como máximo el 80% del valor de tasación.
Un ejemplo práctico lo ponen desde Gesvalt. "En el caso de que una persona que cuenta con 40.000 euros adquiera una vivienda tasada en 200.000 euros y fije el precio de compra en 220.000 euros, el banco solo podrá financiar 160.000 euros, ya que es el 80% de la tasación, aunque solo sea el 73% del total de compra. Por tanto, no podría adquirir la vivienda", afirman.
"En cambio, si la misma vivienda tasada en 200.000 euros se comprara por 180.000 euros, la financiación del banco podría ascender hasta 160.000 euros, representando un total del 80% de la compraventa y haciendo viable la compra", concluyen.
La zona, factor esencial
Existen varios factores que tienen en cuenta los profesionales acreditados a la hora de valorar una propiedad -superficie, calidad de los materiales, tipología (unifamiliar, ático, piso...), orientación, zonas comunes, estado de conservación en el que se encuentra...-, pero hay uno que resulta esencial en el resultado final.
"La zona sigue siendo el factor protagonista que lo condiciona todo. Cuando hablamos de una zona, nos estamos refiriendo tanto a la ubicación (¿en qué municipio? ¿centro o periferia?), como al entorno próximo: equipamientos, servicios públicos, transportes, comercios, hospitales, colegios y zonas verdes que la rodean", señala desde Tinsa.
¿Cuánto cuesta una tasación y quién la paga?
Según datos de esta misma empresa, el precio medio de tasación de una vivienda oscila entre los 250 y los 450 euros, dependiendo de la superficie de la propiedad y de su ubicación. El pago por el servicio corresponde a la persona que lo solicita.
"En el caso de la tasación para garantía hipotecaria, quien paga la tasación de la vivienda es la persona o las personas que lo van a adquirir. Así quedó reflejado en 2019 en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en la modificación de la ley hipotecaria: es un gasto que corre a cargo de los clientes que solicitan el préstamo", aclara Tinsa, que explica que "hay libertad total para escoger la sociedad de tasación a contratar, pero la normativa obliga a que sea una sociedad de tasación homologada por el Banco de España".
"Algunos bancos, ofrecen abonar por el cliente el gasto de la tasación siempre que el préstamo sea finalmente contratado con ellos. Se trata de una estrategia comercial comparable a cualquier otra oferta de regalos en especie o rebaja de otros costes en la tramitación de una hipoteca", revela.
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