El acceso a la vivienda es uno de los grandes problemas de nuestro tiempo en España. Aunque las condiciones laborales mejoren, el aumento de los precios de los alquileres y la imposibilidad de comprar una vivienda ha provocado que, por primera vez, dos de cada tres jóvenes de nuestro país vivan con sus padres a los 34 años. Además, los altos precios se suman a los cada vez mayores requisitos para alquilar. ¿Cómo se desatascará esta situación?
La previsión: bajadas insuficientes en los precios
La vivienda va a abaratarse en las principales capitales europeas, pero no lo suficiente como para compensar la pérdida de poder adquisitivo de las familias. Ese es el futuro que describe la agencia de calificación crediticia Moody’s en su informe sobre vivienda Europea. El estudio concluye que el aumento de coste de vida por la inflación y la subida de tipos de interés por el cambio de política monetaria del Banco Central Europeo van a pesar más para los hogares que el abaratamiento de la vivienda. "La caída de los precios de la vivienda en venta no será suficiente para mejorar el acceso a una vivienda asequible en las grandes ciudades de Europa".
Primero, porque actualmente la vivienda es más inaccesible que nunca en la mayoría de capitales europeas -con excepciones como Madrid, donde la crisis de 2008 fue peor en estos términos, Roma o en Dublín-. Eso sí, la pandemia fue un antes y un después en casi todas las ciudades analizadas.
¿Cuánto esfuerzo supone acceder a una vivienda?
El informe trata de medir cuantitativamente el esfuerzo actual de los hogares para comprar una casa: en Madrid, son necesarios más de 15 años de ingresos disponibles, en Ámsterdam más de 25, y en París y Dublín cerca de 20. La situación parece mejor en Lisboa, Berlín, Milán, Estocolmo y Roma.
¿Cuánto tendrían que bajar los precios?
Quienes más sufren estos precios de la vivienda son los primeros compradores, según señalan los autores del análisis, pues la subida de tipos de interés dificulta a quienes han comprado una vivienda con un préstamo el pago de las letras. Además, un gran porcentaje con rentas medias y bajas que no puede acceder a la compra y tiene que vivir de alquiler.
Eso, a su vez, hace que la concesión de hipotecas se ralentice —en agosto se concedieron en España un 22,7% menos que en el mismo mes de 2022— porque cada vez menos clientes cumplen los requisitos de los bancos para la concesión de préstamos. Esta situación, inevitablemente, ayudará a la caída de precios: si hay menos demanda, los precios bajarán.
De hecho, ya está pasando. Según el estudio, en Ámsterdam la vivienda se ha abaratado casi un 5% en el primer semestre de este año, y en Fráncfort un 6,5%. Pero no es suficiente, ni va a serlo. Según Moody’s, en esas dos ciudades los precios tendrían que caer un 24,6% y un 31,5%, respectivamente, para compensar la pérdida de poder adquisitivo de las familias y que la tasa de esfuerzo no aumente. Estos dos son los ejemplos más extremos junto con Berlín, donde la caída tendría que alcanzar casi el 30%.
Por su parte, en Madrid sería suficiente con que los precios cayesen algo menos del 7%, el más bajo después de Dublín, París o Milán (-5,6%). Pero las previsiones son negativas: "Prevemos que en 2024 los precios de las viviendas caerán aún más en algunas ciudades europeas, pero no en todas. Las caídas esperadas serán significativamente menores que las que se aprecian en el análisis, y no suficientes para facilitar el acceso a una vivienda asequible. Sin embargo, esperamos que la inflación continúe moderándose en los principales países europeos durante los próximos dos años a medida que las políticas macroeconómicas se fortalezcan", concluye el informe.
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