El esfuerzo para acceder a una vivienda se ha endurecido en los últimos años, pero no ha afectado por igual a todos los bolsillos. Así lo constata el Banco de España, que este martes ha publicado el capítulo sobre vivienda de su Informe Anual 2023, en el que apunta a que la proporción de hogares que dedican una parte de sus ingresos por encima de la recomendada al pago de la vivienda es especialmente elevada entre las familias que viven de alquiler: dos de cada cinco destinan a la cuota mensual más del 40% de su renta. "Los hogares con menor renta, que no pueden acceder a la vivienda en propiedad, se enfrentan a un elevado coste del alquiler que, en parte, se explica por los problemas en el funcionamiento de este mercado", señala el análisis.

La proporción media de ingresos necesaria para pagar la cuota mensual de la hipoteca ha crecido 8 puntos porcentuales en los últimos dos años hasta rozar el 40% de la renta bruta disponible de los hogares, el nivel más elevado desde 2011. Aunque la recuperación de la renta per cápita ha servido como contrapeso, este endurecimiento del esfuerzo se ha debido fundamentalmente al alza de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que ha hecho mella sobre todo en el bolsillo de los hipotecados con préstamos a tipo variable.

Frente a ese incremento en el esfuerzo requerido mes a mes para pagar la hipoteca, la proporción de renta precisada para hacer frente al pago del alquiler ha disminuido ligeramente en la última década desde el 25,5% de la renta bruta del hogar arrendatario medio en 2011 hasta el 22,5% en 2022 -último dato disponible-. Aunque este porcentaje es menor que el destinado de media al pago de la hipoteca, el esfuerzo se recrudece en el caso del alquiler entre las rentas más bajas, aquellas que precisamente no tienen opción de acceder a la compra de una vivienda por sus bajos ingresos y su escasa capacidad de ahorro. En concreto, los hogares con menor nivel de renta destinada al pago del alquiler una media del 45% de sus ingresos.

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Dado que estas familias se ven obligadas a recurrir al mercado del alquiler, la proporción de hogares que dedican al pago de la vivienda una parte de sus ingresos por encima de la recomendada se dispara en los arrendamientos frente al régimen de propiedad. El Banco de España recuerda que la probabilidad de impago se incrementa al sobrepasar el umbral máximo recomendado del 35% de la renta. Sin embargo, los datos indican que en España dos de cada cinco inquilinos exceden este umbral y dedican al alquiler más de un 40% de sus ingresos. En el caso de los hipotecados, apenas uno de cada treinta supera ese límite. "Este hecho reflejaría, al menos en parte, la adecuada selección que realizan los bancos, que condicionan la financiación a los hogares a la disponibilidad de suficiente ahorro y nivel de renta", explica el informe.

"La sobrecarga que supone el gasto en vivienda se concentra en el mercado del alquiler, donde destaca la peor situación de España en el conjunto de las grandes economías europeas", recalca el documento publicado este martes en el capítulo monográfico sobre el mercado inmobiliario. "Los problemas de sobresfuerzo asociados al gasto en vivienda de alquiler se observar en las principales economías europeas, si bien en España estos problemas presentan una especial intensidad entre los hogares con menor renta", añade, apuntando a que la proporción del 40% de hogares arrendatarios que se encuentran en situación de sobresfuerzo en España duplica la media de la UE. En Francia este dato se encuentra alineado con el promedio europeo, mientras que en Alemania e Italia se sitúa en el 15% y 25% respectivamente.

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Dentro del mercado del alquiler, la situación se empeora aún más en el centro de las ciudades, así como en determinadas comunidades autónomas especialmente tensionadas. En concreto, el gasto en alquiler supera el 40% de la renta neta para más del 50% de los hogares arrendatarios en los centros urbanos de la Comunidad de Madrid, Andalucía, Baleares y Cataluña. En la periferia de las ciudades, el 35% de las familias que viven de alquiler se encuentran en esta situación, mientras que la proporción cae al 30% entre los residentes fuera de estos núcleos urbanos.

Sin otra alternativa

De este modo, el mercado del alquiler dibuja para muchos hogares un escenario asfixiante en términos económicos, pero ante el que la inmensa mayoría no tiene escapatoria posible. El informe del Banco de España recuerda que la escasa capacidad de ahorro y los reducidos ingresos de las familias que residen en régimen de alquiler dificultan su acceso a una vivienda en propiedad. Según los últimos datos disponibles del INE y la Agencia Tributaria, el 61% de los hogares que vivían en un piso alquilado o cedido no disponía en 2021 del ahorro necesario para adquirir una casa en el mismo municipio, teniendo en cuenta tanto la entrada como los gastos e impuestos asociados a la compra. 

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Entre aquellos que sí disponían de ingresos para hacer frente al desembolso inicial, un 40,5% se quedarían con una cuota hipotecaria superior al umbral máximo recomendado del 35% de la renta. A partir de estos datos, el Banco de España estima que en 2023 el 82,5% de los hogares residentes en régimen de alquiler tendrían dificultades para acceder a un préstamo hipotecario con el que financiar la compra de una vivienda, una proporción que habría crecido con respecto a 2021.

Además, esa dificultad de acceso a la compra se focaliza especialmente en colectivos como los jóvenes, cuya edad de emancipación es cada vez más tardía. El Banco de España recuerda que el 65,9% de las personas de entre 18 y 34 años vivían todavía con sus progenitores en 2022, un elevado porcentaje que plantea como "indicio de los problemas crecientes de acceso a la vivienda, ya sea en alquiler o en propiedad, de un colectivo que también tiene unas peores condiciones en el mercado de trabajo". 

No en vano, la tasa de paro y la de parcialidad de la población de entre 15 y 29 años no solo duplica la del resto de rangos de edad (21,3% y 25,3% respectivamente frente a un 12,1% y 13,3% en el conjunto de la sociedad), sino que además los jóvenes han sufrido una importante pérdida de poder adquisitivo: el salario bruto de los trabajadores menores de 35 años ha crecido un 25% entre 2015 y 2022, mientras que los precios medios de la vivienda han aumentado un 42% y el coste medio del alquiler, un 28,5%. Estas circunstancias han empujado a muchos jóvenes hacia el mercado del alquiler, con la consecuente exposición a unas mayores tasas de sobresfuerzo a la hora de hacer frente el pago de la vivienda.