La búsqueda de un piso no es actualmente una tarea fácil en España. De media, en los primeros diez días desde que se pone un anuncio de alquiler, 50 personas contactan con el propietario para intentar arrendarlo, según un reciente estudio de Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos. El desequilibrio entre oferta y demanda reside en el centro del problema del acceso a la vivienda. El Banco de España calcula que la escasez irá en aumento hasta alcanzar un déficit de cerca de 600.000 inmuebles en 2025. Frente a esa carencia, España acumula paradójicamente casi cuatro millones de casas vacías. Aunque su ubicación y el estado de muchas de ellas les restan posibilidades, todo cuenta a la hora de intentar cubrir la falta de techo.

A pesar del aparentemente elevado número de pisos vacíos, muchos de ellos se ubican en zonas poco habitadas donde no existe una demanda fuerte de vivienda. "La distribución de estas viviendas no está donde las necesitamos. Ahora mismo los mercados tensionados están en las grandes ciudades y, por extensión, en sus áreas metropolitanas. Ahí el volumen de viviendas vacías es muy pequeño", explica Josep Maria Raya, catedrático del Tecnocampus en la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y especialista en mercado inmobiliario.

De acuerdo al análisis elaborado recientemente por el Banco de España en su Informe Anual 2023, el 45% de las casas desocupadas se concentra en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde apenas reside el 20% de la población española. "Es el proceso típico de la España vaciada. La gente se va de las localidades pequeñas y esas viviendas quedan vacías y se quedan fuera del mercado", señala Miguel Ángel Sánchez, secretario general de la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas.

La oferta de alquiler cae un 23% desde la pandemia mientras la demanda se dispara un 200%: 50 personas se interesan por cada piso

En cambio, apenas un 10,5% de las viviendas vacías se localizan en ciudades de más de 250.000 habitantes. Estos pisos representan el 7,5% del parque inmobiliario de las grandes urbes. "Ahí el propietario que sí tiene la posibilidad de alquilar y no quiere hacerlo es por una cuestión de seguridad jurídica", puntualiza Sánchez, que apunta a la falta de garantías para asegurar el cobro de las rentas y las dificultades para recuperar la vivienda en caso de impago.

Según los datos del INE, Ourense es la provincia donde más peso tienen las casas desocupadas: el 43,7% de sus viviendas está sin habitar. La sigue Lugo, donde la proporción llega al 37,3%. Las otras dos provincias gallegas también superan el 20% -Galicia es la segunda comunidad con más casas vacías, concentra el 13,2% del total nacional-, al igual que Teruel, cinco de las nueve provincias de Castilla y León (Ávila, Segovia, Soria, León y Zamora) y las cinco de Castilla-La Mancha. En el extremo opuesto, en Madrid y en Barcelona menos del 9% de las viviendas están desocupadas, al igual que ocurre en las tres provincias vascas.

Pese a la dispersión y a su "limitada" capacidad para ampliar la oferta en las zonas de mayor demanda, las 400.000 viviendas vacías que el Banco de España calcula que se acumulan en las grandes ciudades no son una cifra despreciable en un contexto en el que el desajuste entre oferta y demanda ha disparado los precios. "Todo lo que sea sumar vivienda viene bien, aunque sea una pequeña fracción", señala el profesor de la UPF.

Ahora bien, incluso en las viviendas vacías ubicadas en grandes ciudades existe un problema añadido: muchas de ellas no están listas para entrar a vivir. "Alguien que tiene una vivienda vacía es alguien que no se preocupa de rentabilizarla, con lo cual tampoco se preocupa de mantenerla en un mínimo estado para ponerla en el mercado y que sea competitiva. Son viviendas mayoritariamente más antiguas y en peor estado de conservación que las que hay en promedio en el mercado, especialmente en las grandes ciudades", explica Raya.

España pide que la Unión Europea destine más fondos para la rehabilitación y construcción de vivienda en alquiler

"Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación", constata el Banco de España en su informe. Así pues, para poder aprovechar al menos una parte de estos inmuebles sería necesario, como mínimo, rehabilitarlos. Y aquí surge otro problema: la "relativamente modesta" capacidad para reacondicionar vivienda.

La llave de la rehabilitación

En 2023, se concedieron en España unos 25.000 visados de rehabilitación, una cifra ligeramente inferior al promedio de la última década e inferior también a las  ratios de rehabilitación de las grandes economías europeas. Según los datos recogidos por el Banco de España, en Francia y Alemania se reacondiciona cada año respectivamente un 2% y un 1,5% del parque de vivienda. A pesar de que la proporción desciende hasta el 0,8% en Italia, incluso el país dirigido por Giorgia Meloni supera la ratio de España, donde apenas se rehabilita cada año un 0,1% del parque de viviendas.

"Ahí todavía tenemos una oportunidad con los fondos Next Generation para reactivar y actualizar estas viviendas, sobre todo energéticamente, porque muchas de ellas tienen problemas de consumos muy altos", señala el catedrático de la UPF. El impulso a la rehabilitación es uno de los objetivos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que se propone aprovechar los fondos europeos para reacondicionar más de 500.000 viviendas e incrementar así la oferta de pisos habitables.

La Airef estima que la ejecución real de los fondos de recuperación es de 18.900 millones, un 43% menos que el dato del Gobierno

En esa línea, el Gobierno se ha fijado como meta llegar a las 300.000 viviendas rehabilitadas cada año en 2030, una cifra que, a tenor de los datos actuales, parece todavía muy lejana. El Banco de España precisa que la falta de trabajadores y su progresivo envejecimiento está lastrando la productividad del sector del ladrillo y apunta a la necesidad de impulsar la rehabilitación de inmuebles aprovechando los fondos europeos para alcanzar niveles equiparables a los de las grandes economías europeas. 

El supervisor bancario pone también sobre la mesa la posibilidad de fomentar la cesión de viviendas vacías, especialmente ante la escasez de suelo para construir nuevos edificios. "Sería deseable valorar la idoneidad de establecer distintos mecanismos e incentivos para la cesión de viviendas vacías o de uso esporádico al sector público, de forma que puedan ser destinadas al alquiler social", señala el informe, que recuerda que en España apenas existen unas 300.000 viviendas de alquiler social, lo que lo sitúa entre los países europeos con la proporción más baja.

Regresar al mercado

Hasta la fecha, la mayoría de medidas puestas en marcha desde las administraciones públicas para devolver las casas vacías al mercado han sido por la vía fiscal. Por ejemplo, la ley de vivienda aprobada en la pasada legislatura incluye una bonificación del 50% en el IRPF para los pequeños propietarios que alquilen su vivienda en los territorios declarados como zonas tensionadas -una consideración que por ahora solo se aplica en Cataluña-, un descuento ampliable hasta el 90% si se selecciona un inquilino joven o se baja el precio, entre otros supuestos.

El esfuerzo para pagar la vivienda se redobla en el alquiler: a dos de cada cinco inquilinos les supone más del 40% de sus ingresos

En sentido contrario, la nueva norma abrió también la puerta a que los ayuntamientos puedan recargar entre un 50% y un 150% el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de las viviendas que lleven vacías más de dos años, siempre y cuando el propietario sea dueño de más de cuatro inmuebles. "Indirectamente ya lo están haciendo muchas corporaciones locales, porque los IBI están subiendo. Aunque no se haga una distinción a las viviendas vacías, subir el IBI de forma generalizada penaliza si no la estás utilizando", apunta Raya.

Los propietarios rechazan este "castigo" fiscal y consideran que no existen suficientes incentivos para animar a sacar viviendas vacías al mercado. "Se está intentando que salgan más a fuerza de amenazas como los recargos en el IBI. Lo que tiene que haber son incentivos, exención de impuestos", reclama Sánchez. "Hace falta una mejora de la vía de recuperación de la vivienda en caso de impago y garantías de pago adicionales para la gente que no llega con sus propios recursos", agrega.