Las hipotecas fijas esperan la bajada de tipos del BCE con el interés más alto desde 2016 y el menor peso en el mercado en tres años

El sector inmobiliario permanece atento a la esperada bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Todo apunta a que la institución presidida por Christine Lagarde cambiará previsiblemente el rumbo de la política monetaria de la eurozona en su próxima reunión de junio y comenzará a moderar el precio oficial del dinero. Las alzas de tipos durante los últimos dos años no solo han enfriado la concesión de hipotecas al endurecer las condiciones de acceso a la financiación, sino que también han cambiado la configuración del mercado. Pese a mantenerse como la opción mayoritaria, el peso de las hipotecas fijas se ha ido reduciendo progresivamente desde que el BCE comenzara con las subidas, una tendencia que ahora podría revertirse.

Según los últimos datos difundidos este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en marzo se concedieron 29.653 préstamos para la compra de una vivienda, un 18,1% menos que en el mismo mes del año anterior. De este volumen total de firmas, el 52,6% se correspondieron con hipotecas a tipo fijo -frente a un 47,4% de préstamos a tipo variable-, lo que supuso su menor proporción desde enero de 2021, cuando sobrepasaron de forma definitiva el umbral del 50%. 

En los tres años transcurridos desde entonces, la evolución de las hipotecas fijas ha experimentado dos etapas. En primer lugar, su peso creció durante año y medio hasta registrar su punto álgido a mediados de 2022. Llegaron a representar el 75,2% de las firmas en julio de aquel año, que fue precisamente cuando el BCE acometió la primera subida de los tipos de interés. Desde aquel techo, las hipotecas a tipo variable empezaron a recuperar su vigor en detrimento de las fijas hasta suponer actualmente casi la mitad de las firmas. Esto supone un avance significativo, ya que hace dos año apenas representaban una de cada cuatro.

Con el objetivo de contener los precios y devolver la inflación al objetivo del 2%, el BCE subió paulatinamente los tipos de interés oficiales hasta frenarse en el entorno del 4,5%, un máximo histórico en el que llevan instalados desde septiembre del año pasado. Ese endurecimiento de la política monetaria empujó al alza el euríbor, que es el índice de referencia para calcular los intereses en la inmensa mayoría de hipotecas a tipo variable en España. El indicador escaló de forma acelerada pasando de comenzar 2022 en negativo a superar el 4% durante buena parte de la segunda mitad de 2023, alcanzando así niveles no vistos desde 2008.  

En ese contexto de tipos al alza, las hipotecas fijas suponían una opción atractiva a la hora de financiar la compra de una vivienda por su seguridad, ya que en estos casos la cuota a pagar cada mes permanece inmutable. De ahí que este tipo de préstamos se hayan mantenido como la elección preferida por la mayoría de nuevos hipotecados, pese a perder peso. "Los ciudadanos evidentemente buscan adquirir una hipoteca a tipo fija por la seguridad que ofrece después de haber visto cómo de volátil es el mercado hipotecario, los riesgos financieros que puede haber y cómo afectan ahora mismo los distintos conflictos geopolíticos", explica a 20minutos la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos.

Sin embargo, al mismo tiempo los bancos aprovecharon ese atractivo para endurecer las condiciones de las hipotecas fijas frente a las variables, tratando así de conducir el mercado hacia esta segunda opción. "En cuanto empezaron a subir los tipos, los bancos lo que hicieron fue poner como producto estrella la hipoteca variable o mixta. Las hipotecas a tipo fijo prácticamente fueron retiradas del escaparate bancario", señala Matos. De este modo, el tipo medio de los préstamos fijos creció en mayor medida que el de los variables, pasando del 1,93% en julio de 2022 hasta el llegar en marzo de 2024 -último mes para el que hay datos disponibles- al 3,64%, su nivel más alto desde abril de 2016. En el mismo periodo, el tipo medio al inicio de las hipotecas variables subió del 1,90% hasta el 3,15% actual, según los datos del INE.

Un cambio de escenario

"En cuanto bajen los tipos de interés y se estabilice el euríbor, las entidades bancarias adaptarán las condiciones de sus ofertas y probablemente harán más atractivas las hipotecas fijas", augura la directora de Estudios de Fotocasa, que vaticina "una guerra hipotecaria entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible". De este modo, Matos apunta a que las hipotecas fijas pueden recuperar en los próximos meses parte del terreno perdido al mejorar las condiciones de las ofertas bancarias. "Las que van a correr peligro a medio plazo van a ser las hipotecas mixtas. Si el euríbor comienza a bajar y las entidades actualizan el tipo de interés fijo para hacerlo más atractivo, las mixtas ya no van a atener sentido, no van a poder competir con las de tipo variable ni con las de tipo fijo", añade.

De hecho, la portavoz de Fotocasa asegura que la vuelta de las hipotecas fijas al escaparate bancario ya ha comenzado. "La mayor parte de los bancos ya se están moviendo, ya tienen unas hipotecas fijas bastante atractivas", señala. Actualmente, es posible encontrar en el mercado ofertas de hipotecas fijas con un tipo nominal por debajo del 3%, un umbral que se sobrepasaba hace un año.

Con la esperada bajada de los tipos de interés por parte del BCE, se espera también que el mercado hipotecario se reactive y vuelva al terreno positivo tras un 2023 marcado por el desplome de las firmas. A comienzos de año, la concesión de préstamos para la compra de una vivienda ya mostró los primeros síntomas de recuperación, al moderar su descenso al 10,3% en enero y crecer un 3,8% en febrero. 

Aunque la Semana Santa interrumpió esa recuperación en marzo, el sector inmobiliario evita dar la voz de alarma. "A la vista de la evolución de los tipos de interés, las cifras actuales del mercado hipotecario español entran dentro de lo esperado en un contexto de normalidad, por lo que no vemos síntomas ni indicios de preocupación en el sector", aclaran desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (Coapi). "Hay muchísimo dinamismo en el mercado, que ya está descontando la bajada de tipos. En vez de esperar a que la hipoteca pueda bajar más -que realmente está en buenas ofertas-, los ciudadanos lo que están haciendo es apresurarse antes de que el precio de la vivienda suba más", agrega Matos.