"Perfecto para inversores y gente especializada en desokupación. No se puede visitar. Compra de contado. No hay financiación". Este texto acompaña al anuncio real de un piso en venta en este momento en el barrio de Palomeras, Vallecas. Es solo uno de los cientos de anuncios de pisos 'okupados' que se pueden encontrar en los portales inmobiliarios. En la calle Cronista Esteban Martínez de Aspe (Alicante) es toda una urbanización entera la que está a la venta y "OKUPADA", en mayúsculas tal y como advierten en la inmobiliaria.
'Okupadas', con inquilino dentro o en nuda propiedad son tres fórmulas de compraventa que popularmente se conocen como "con bicho" y por eso abaratan la vivienda, entre un 5% y hasta un 60%, dependiendo de la zona, la oferta y la modalidad. Son operaciones que no dan derecho al uso inmediato del bien adquirido y que además plantean procesos no exentos de riesgos, según advierten desde la OCU y el Colegio oficial de agentes de la propiedad inmobiliaria (Coapi).
Rebeca Pérez, fundadora de Invertis, plataforma especializada en la venta de inmuebles alquilados (con inquilino dentro), reconoce que una oferta de vivienda menor y los precios al alza, hacen que cada vez se acerquen más personas interesadas en esta fórmula de compra que no permite entrar a vivir hasta la finalización de contrato del inquilino.
"Yo te diría que de los que nos contactan en la agencia el 60% busca un piso para entrar a vivir, y un 40% como inversión. Finalmente las operaciones que se cierran son un 95% de inversores y solo un 5% de gente que la quiere para vivir". Estos últimos, explica, siguen adelante pese a las trabas porque son gente muy interesada en la zona en que compran, en las que hay poca oferta, porque saben que tardarán meses, si no años, en hacer uso de la misma".
Las viviendas con inquilino son una fórmula que, no siendo nueva, tiene un mercado consolidado. "Los pisos con inquilino suponen un 8/10% de las transacciones globales en España", explica Pérez, "no ofrecen un gran ahorro respecto al precio de mercado, pero son rentables para inversores". El comprador tipo, agrega, suele ser un inversor mediano que tiene varios pisos o una familia en una situación holgada que quiere sacar rentabilidad a sus ahorros "con un producto que entiende bien y que renta desde el momento de la compra".
El vicepresidente del Consejo General de los COAPI (colegio oficial de agentes inmobiliarios) de España, Ángel Martínez León, es muy claro al respecto de la compra de pisos con inquilino dentro: "Nadie da duros a pesetas", recuerda, "esta fórmula no es la ideal para un consumidor finalista, será muy difícil que un joven o una pareja puedan independizarse comprando así". En la OCU, Enrique García, su portavoz de vivienda, dice que están recibiendo "algunas consultas aisladas sobre esta fórmula, pero reconoce que básicamente plantea interés "en un sector de la población que busca invertir su dinero en inmuebles con un precio 'bajo', asumiendo riesgos a cambio de un rendimiento".
Rebeca Pérez, de Invertis, por su parte, explica que un piso que se pone a la venta con inquilino no se puede visitar de la misma manera que un piso vacío. "Los tenemos documentados, pero comprar un piso para vivir en él es una decisión muy emocional que se toma después de ver muchos sitios en los que uno no se ve viviendo. Ningún inquilino permitiría que cada semana le llevara una visita de un comprador".
Tanto desde Coapi como desde la OCU recuerdan a los consumidores finalistas, los que buscan un piso para entrar a vivir, que, aunque puedan esperar la finalización del contrato a los inquilinos, asumen el riesgo de estos no se vayan y se declaren en vulnerabilidad, "lo que retrasaría su proceso para recuperar la posesión de esa vivienda 18 meses o más. Durante ese tiempo hay riesgo de no cobrar rentas, de tener que hacer pago de suministros y a posibles daños del inmueble", resume García, el portavoz de vivienda la OCU.
Los riesgos de comprar vivienda 'okupada'
En relación a los pisos que se anuncian a la venta 'okupados', en la OCU advierten directamente que se trata de "una compra de riesgo". Según explica García, "comprar una vivienda sabiendo positivamente que está okupada supone asumir el riesgo de encargarse de obtener el desahucio de los okupas y el riesgo de asumir los daños que pueda haber sufrido la casa". Hay propietarios que prefieren vender las casas antes de afrontar un desahucio, pero en su mayoría las ofertas de este tipo que se ven en los portales inmobiliarios son "viviendas que terminaron en manos de entidades financieras, que ahora siguen en sus manos o en manos de fondos para su comercialización". En los anuncios se advierte de que la situación posesoria es "desconocida" y las visitas "no disponibles".
Adquirir una vivienda 'okupada', especialmente del stock de las entidades financieras, "puede suponer un ahorro sustancial respecto al precio medio de una casa similar", recoge la OCU. Un estudio previo del portal Idealista cifraba ese ahorro en hasta un 60%. Pero según la OCU hay que ser conscientes de dos riesgos: la propia ocupación (cómo lograr la posesión) y el estado material del inmueble (supondrá acometer una inversión para poner la casa a tono para el uso propio o para venderla).
La nuda propiedad, al alza desde hace 10 años
La tercera de las fórmulas habituales para intentar abaratar el desorbitado precio de la vivienda es la compraventa en "nuda propiedad", una fórmula que supone que otra persona ostenta el usufructo vitalicio de la casa, hasta su fallecimiento. Esta fórmula permite a los que venden seguir en su casa y recibir un dinero que completa sus pensiones. La "nuda propiedad" es un tipo de compraventa al alza en España, y es la única de las tres que dispone de estadísticas oficiales, las del Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad. Según su recuento, en 2023 se vendieron en "nuda propiedad" 7.226 viviendas, mil más que un año antes (6.126). En el último trimestre del año pasado se vendieron así 1.845 casas. Habría que remontarse diez años atrás, al segundo trimestre de 2014, para igualar dicha cifra (1.864).
Los compradores deberán asumir los gastos de la compraventa, se encargarán de las reparaciones extraordinarias, pagan los tributos del inmueble y los gastos de la comunidad, aunque no vivan allí.
En la OCU explican que "existe una fórmula económica para calcular el valor de la nuda propiedad, en función de la edad del usufructuario". Sin embargo, advierten de que es solamente un cálculo teórico. "La consolidación final de la propiedad va a depender en último caso de la longevidad del usufructuario".
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