Uno de los principales factores que han disparado el precio de la vivienda es la falta de oferta. El volumen de inmuebles que se construyen no cubre el número de hogares que se crean cada año. El Banco de España calcula que hacen falta 600.000 viviendas hasta 2025 para equilibrar el mercado inmobiliario. Ante esta escasez de pisos, tanto el sector público como el sector privado buscan fórmulas para ampliar la oferta residencial. Una de las últimas tendencias es la transformación de oficinas vacías en viviendas, ya que, al contrario de lo que ocurre con las casas, la irrupción del teletrabajo ha dejado desiertos muchos espacios empresariales. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, ha tomado la delantera para convertir 1,8 millones de metros cuadrados de oficinas en 20.000 pisos de alquiler a precio asequible.
Según un reciente estudio de la consultora JLL, la contratación de oficinas cayó el año pasado un 25% en Madrid y Barcelona, con un descenso tanto en la superficie media contratada como en el número de operaciones. Este mercado sufrió un importante parón durante la pandemia del que todavía no se ha recuperado. "Durante la pandemia, muchas empresas se vieron obligadas a adoptar políticas de trabajo en remoto, lo que las llevó a reducir el espacio de sus oficinas para adaptarse a estas nuevas necesidades", explica Paloma García Gener, manager de Real Estate del área de Estrategia y Transacciones en la consultora EY.
Pese a ganar poco a poco cierto dinamismo, los niveles de actividad prepandemia en el mercado de oficinas son todavía lejanos. EY calcula que en 2023 se alquilaron respectivamente en Madrid y Barcelona 420.000 y 220.000 metros cuadrados de oficinas, frente a los 612.000 y 400.000 de 2019. "Aunque la normalidad ha vuelto en la mayoría de los casos, los metros que redujeron las empresas no han vuelto a recuperarse", señala García, que apunta a que en la capital hay 1,4 millones de metros cuadrados de oficinas desocupados y en la Ciudad Condal, 900.000. La pandemia ahondó en una tendencia a la baja que ya se apreciaba en el mercado. "Ya se venía demostrando una desocupación crónica en muchos puntos de las ciudades, con edificios que no terminaban de llenarse o empresas que no continuaban sus contratos", añade la experta.
"Las oficinas desocupadas durante largos periodos suelen ser activos obsoletos en términos de sostenibilidad, eficiencia energética y morfología que no alcanzan la calidad y prestaciones del resto", explica Paola Erhardt, directora de Capital Markets Oficinas de JLL España, que además agrega la ubicación como un factor determinante. "Existe una marcada diferencia de ocupación entre las oficinas ubicadas en centros urbanos, donde la disponibilidad es escasa, y las situadas en zonas periféricas", indica. Según la expertas consultadas por 20minutos, esa predilección por el centro de las urbes y por espacios bien conectados con servicios que ofrecer a los empleados se ha reforzado a raíz de la implantación de modelos de trabajo híbridos, con el objetivo de crear "experiencias" añadidas que superen las comodidades del teletrabajo.
28.000 viviendas más
Una salida para las oficinas desocupadas es darles una segunda vida. Según un reciente estudio de la consultora CBRE, en los últimos diez años 156 edificios han cambiado de uso, concentrándose el 70% de esas transformaciones a partir de 2019. En concreto, cerca de 224.000 metros cuadrados han pasado de ser oficinas a convertirse en viviendas y 164.000, en hoteles. El 86% de estas reconversiones se aglutinan en Madrid y Barcelona, aunque esta práctica ha llegado también de forma incipiente a otros puntos como Sevilla, Bilbao, Cádiz o Baleares.
Desde JLL destacan que la transformación de oficinas en viviendas es una "tendencia creciente" que puede ir a más, al estimar que el 25% de las oficinas existentes corre el riesgo de quedar obsoleto a nivel funcional en los próximos cinco años. En esa línea, el estudio The Office Property Telescope elaborado por EY calcula que Madrid y Barcelona cuentan con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse a lo largo de los próximos 20 años en 28.000 viviendas (20.000 en Madrid y 8.000 en Barcelona). Esto permitiría ampliar la oferta residencial y también mayores rentabilidades para los inversores. "En zonas céntricas residenciales, un edificio de oficinas puede conseguir una renta máxima de 18 euros por metro cuadrado al mes, mientras que el alquiler residencial puede llegar a superar los 27 euros", ejemplifica García.
Simplificar el proceso
La Comunidad de Madrid quiere aprovechar el potencial de estos espacios vacíos para conseguir más pisos de alquiler asequible. Está previsto que la Asamblea regional apruebe antes de que acabe junio una nueva ley que simplificará el proceso para transformar suelo de oficinas en vivienda. La nueva norma establece la posibilidad de realizar esta conversión sin necesidad de modificar el plan general de ordenación urbanística de cada municipio -el documento que fija el uso que se puede dar al suelo en cada zona-, que es un proceso muy complejo y puede durar años. Serán los ayuntamientos quienes establezcan las condiciones y requisitos para el cambio de licencia en su territorio. "Antes estas transformaciones tenían un proceso administrativo largo y complejo, ahora con esta nueva legislación es simplemente pedir una licencia con el correspondiente proyecto de ejecución", explica Sigfrido Herráez, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM).
Pese a simplificarse el trámite administrativo, a nivel técnico la conversión de una oficina en una vivienda requiere acometer una reforma para acondicionar el espacio. "Las instalaciones tienen que tener unos cambios importantes. No se puede improvisar. No es poner unos tabiques y entrar a vivir", recalca Herráez. "No es lo mismo tener unos baños comunes que tener que establecer un baño por vivienda, con unas descargas absolutamente distintas. Igual pasa con la acometida de gas, que normalmente un edificio de oficinas tendrá una única caldera y uno de viviendas tendrá calderas individuales", ilustra. "Es casi la construcción de un nuevo edificio, aunque tengamos la estructura", resume el decano del COAM.
Una solución con limitaciones
"Esta tendencia puede ayudar a ampliar la oferta residencial en cierta medida, pero no podemos pensar que es la solución al problema de acceso a la vivienda", matiza Erhardt, que recuerda que actualmente la oferta residencial está muy por debajo a la demanda y que no todas las oficinas desocupadas pueden ser transformadas en viviendas. "Hay que tener en cuenta que no todos los edificios de oficinas son susceptibles de convertirse en viviendas y que tanto la regulación como la morfología de los edificio muchas veces no permite estos cambios", explica la responsable de JLL.
Además, buena parte de las oficinas vacías se ubican en zonas empresariales localizadas en la periferia de las ciudades que no cuentan con los mismos servicios y equipamientos que las zonas residenciales, como por ejemplo colegios, centros de salud o transporte público. "Nos está acuciando un problema que es el de la falta de vivienda, pero no podemos crear otros: tener una ciudad sin dotaciones o una ciudad desigual", advierte en ese sentido el decano del COAM. "Hay parques de empresas que si mañana se transformaran en viviendas, tendríamos que repensar la ciudad", añade.
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