En España se crean cada año más hogares que viviendas se construyen. El sector del ladrillo permanece estancado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, mientras el número de familias no deja de crecer, impulsado por la población inmigrante y la proliferación de hogares cada vez más pequeños. Esta evolución desacompasada ha provocado un fuerte desequilibrio en el mercado inmobiliario que ha impulsado los precios al alza. El Banco de España calcula que hacen falta 600.000 viviendas hasta 2025 para cubrir el déficit acumulado. Solo en la última década, en el país ibérico se han creado un 43,5% más de hogares que de inmuebles, aunque la situación varía por comunidades.
Entre 2014 y 2023 se construyeron en España poco más de 683.000 viviendas, a un ritmo creciente pero todavía insuficiente para cubrir el volumen de hogares creados. Después de llegar a entregarse más de 500.000 inmuebles anuales entre 2006 y 2008, en los años de mayor auge del ladrillo, la burbuja inmobiliaria frenó en seco la producción. Según datos del Ministerio de Vivienda, en 2014 -en pleno deshinchado todavía- se terminaron de construir 46.800 pisos, una cifra que siguió reduciéndose en los dos años siguientes hasta apenas sobrepasar las 40.000 en 2016. Desde entonces, el ritmo se ha recuperado ligeramente hasta rondar desde 2020 las 90.000 viviendas terminadas al año.
En cambio, el número de hogares que se crean cada año es mucho mayor y se ha disparado en los últimos tiempos. La suma año tras año ha provocado que en una década el volumen total de familias haya aumentado en casi un millón, según datos del INE. Solo en 2023 se conformaron 278.000, lo que elevó el total a 19,2 millones. Aunque antes de la pandemia se creaban menos de 100.000 hogares al año, en 2022 y 2023 se han rondado los 300.000, en buena medida gracias a la llegada de población inmigrante, que ha crecido en 1,4 millones en diez años. Al mismo tiempo, los hogares son cada vez más pequeños, lo que también empuja el crecimiento. El tamaño medio ha caído a 2,5 personas y los hogares de una sola persona superan ya los 5,4 millones, pasando de representar menos del 25% en 2014 a más del 28% en 2023.
Esta dispar evolución de la construcción de viviendas y la creación de hogares ha provocado que se acumule un déficit de 297.000 inmuebles solo entre 2014 y 2023, según cálculos elaborados a partir de datos del INE y del Ministerio de Vivienda. "Desde 2014, los precios de la vivienda tanto de compraventa como de alquiler han aumentado de manera apreciable en la economía española. Ha habido un comportamiento muy dinámico de la demanda de vivienda, en parte como consecuencia de los flujos migratorios pero también del cambio en la composición de los hogares, y una oferta que ha reaccionado de forma mucho más plana", explicaba en ese sentido esta semana el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán, en una jornada sobre la situación del mercado inmobiliario organizada por Funcas.
Zonas más pobladas y turísticas
La escasez de pisos se acentúa especialmente en las zonas más pobladas y en las más turísticas. En concreto, Andalucía y Cataluña concentran el 44% de los hogares creados desde 2014 y el 55% del déficit de vivienda acumulado en el conjunto de España. En la comunidad meridional, se han creado 91.600 hogares más que viviendas y en la limítrofe con Francia, 71.300. A ellas se suman la Comunidad Valenciana, Canarias y Madrid, que concentran un 35,7% del déficit y necesitan 51.300, 27.700 y 26.900 viviendas respectivamente para cubrir el volumen de familias conformadas en la última década.
En cambio, en seis comunidades se han construido más casas que hogares han ganado esos territorios. Los casos más significativos son los de Asturias y Castilla y León. El Principado es la única región que ha perdido hogares: el año pasado residían allí 7.400 familias menos que en 2013, un dato que contrasta con las 14.600 viviendas terminadas en la región en la última década. Por su parte, en Castilla y León el número de pisos edificados supera en 14.700 el volumen de hogares. Más ajustada es la diferencia en Baleares y Cantabria, donde se han creado respectivamente 4.700 y 1.200 inmuebles más que hogares y cerca de 200 en Aragón y Navarra.
"El crecimiento de la población está siendo significativo en algunas áreas y ahí es precisamente donde los precios de la vivienda, tanto de compraventa como de alquiler, han aumentado de manera más intensa. La demanda se ha movido y está exigiendo un mayor número de viviendas", reconocía Gavilán. "No tiene sentido hablar de un mercado de la vivienda único para la economía española. Es importante hacer hincapié en la heterogeneidad que existe en los distintos núcleos urbanos. Esos problemas de déficit de vivienda se concentran en las zonas económicas más dinámicas de la economía española, tanto por actividad económica como pro actividad turística", agregaba.
Además, la concentración de la demanda en zonas concretas impide que se puedan aprovechar buena parte de las viviendas vacías. El 45% de las casas desocupadas se ubican en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde apenas reside el 20% de la población española. En Ourense y Lugo, por ejemplo, el 43,7% y el 37,3% de las viviendas están sin habitar, mientras que en Madrid y Barcelona la proporción no llega al 9%, según datos del INE. Lo mismo ocurre con el stock de obra nueva sin vender: entre un 5,2% y un 3,4% del parque inmobiliario de zonas menos pobladas como Castellón, Toledo, La Rioja Lleida o Santa Cruz de Tenerife son viviendas nuevas sin vender, mientras que este remanente no llega al 2% en Madrid y Barcelona.
Las previsiones apuntan a que, si nada cambia, el desequilibrio entre oferta y demanda seguirán aumentando en los próximos años. Según las proyecciones del INE, de mantenerse las dinámicas actuales, el número total de hogares superará los 20 millones en 2027 y seguirá creciendo hasta sobrepasar los 21 millones en 2033. Eso supondría sumar en apenas diez años más de dos millones de familias, un volumen imposible de cubrir con los actuales niveles de construcción de vivienda, más si se tiene en cuenta que no toda la oferta tiene por qué ser absorbida necesariamente por el mercado residencial. Para muestra, el auge de los pisos turísticos.
Comentarios