¿Reducir plazo o rebajar la cuota? Los propietarios de vivienda con hipoteca se enfrentan siempre a este dilema cuando tienen algún dinero ahorrado que no necesitan o van a recibir un dinero extra y están decididos a dedicarlo a la amortización de su préstamo hipotecario.
El motivo de esta disyuntiva es aprovechar al máximo ese ahorro generado o sobrevenido para amortizar parcialmente la hipoteca, una decisión que nos permitirá cancelar parte de la deuda y, por tanto, supondrá pagar menos intereses a la entidad bancaria que nos ha prestado el dinero. Esta posibilidad es especialmente interesante en épocas de tipos de interés al alza y para hipotecas variables, ya que cuanto más altos están mayor es el ahorro.
La principal diferencia entre amortizar cuota o plazo reside en el aspecto de la hipoteca que se modifica en cada caso. "Con la amortización de cuota de hipoteca, se alivia la carga mensual de la hipoteca, mientras que si se amortiza plazo, se reduce el número de cuotas que hay que pagar para amortizar la hipoteca", explica Bankinter en su blog financiero.
Desde el asesor hipotecario iAhorro ponen un ejemplo para poder entender mejor cada caso. "Imaginemos que tenemos una hipoteca variable desde hace 4 años de 200.000 euros con un TIN del euríbor +0,50%. Nos ha tocado la revisión este mes (el euríbor ha cerrado en un 4,007%), por lo tanto, ahora mismo se nos aplicará un interés del 4,5%. Eso significa que pagaremos una cuota de unos 1.014 euros al mes".
Pero resulta que nos ha tocado la lotería o hemos heredado dinero de un familiar cercano y hemos conseguido 40.000 euros y con ese dinero decidimos realizar una amortización parcial en la hipoteca, pero no sabemos si hacerlo por cuota o plazo.
Si amortizamos por cuota, "la mensualidad se reducirá a los 800,21 euros al mes" y en total "nos habremos ahorrado 29.118,59 euros de intereses cuando terminemos de pagar la hipoteca". Pero si optamos por la amortización por plazo, "al plazo de devolución se le restarán 8 años y 11 meses, lo que significa que tendremos que pagar 69.185 euros menos en concepto de intereses". Esta opción nos permitiría reducir los intereses hasta un 57% más que si lo hacemos por cuota.
"Es más adecuado amortizar plazo"
"Por lo general suele ser más adecuado amortizar plazo que cuota, sobre todo si lo hacemos durante los primeros años de la vida de la hipoteca. Esto se debe a que en España la gran mayoría de las hipotecas siguen el sistema de amortización francés, que implica que primero pagamos los intereses de la hipoteca y, después, el dinero que le debemos a la entidad en sí. Por lo tanto, si amortizamos por plazo estaremos quitándonos de encima el interés de la hipoteca", sentencian desde iAhorro, que advierte, no obstante, que "amortizar no es gratis".
"Hay que tener en cuenta que si realizamos una amortización parcial el banco nos puede cobrar una comisión. En función del tipo de hipoteca que tengamos los límites establecidos por ley son los siguientes: para una hipoteca fija se establece un máximo del 2% durante los 10 primeros años y, a partir de ahí, del 1,5%; mientras que para una variable durante los tres primeros años el máximo del 0,25%, en el cuarto o quinto año se reduce al 0,15% y, después, no se podrá cobrar dicha comisión".
"Con la teoría en la mano, es mejor amortizar plazo que cuota, ya que al final abonaré menos intereses. Sin embargo, hay propietarios de viviendas que lo que prefieren es vivir 'más sueltos' cada mes y prefieren amortizar cuota para disponer de más dinero a final de mes. Sabiendo que amortizar plazo es la decisión correcta desde el punto de vista financiero, cada uno debe considerar qué es lo que prefiere", precisan desde Bankinter.
¿Cuándo es el mejor momento?
Otra duda que también surge entre los hipotecados es cuál es el mejor momento para amortizar si tienes dinero para hacerlo. Desde Ibercaja indican que hay que "tener en cuenta que, durante los primeros años, las cuotas mensuales del préstamo tienen más parte de intereses que de devolución del capital o amortización" y que "conforme avanza el tiempo se reduce la parte destinada a interés y aumenta la de devolución del préstamo en sí mismo".
"Por eso, si amortizas de forma anticipada al principio de la hipoteca, vas a reducir considerablemente los intereses y tendrás que pagar después menos por este concepto. Por lo tanto, a modo general, es al principio de la vida de la hipoteca cuando puede resultar más interesante hacer amortizaciones anticipadas", concluyen.
Por otra parte, amortizar también tiene ventajas fiscales para quienes compraron su casa antes del 1 de enero de 2013, ya que pueden desgravar un 15% de la hipoteca sobre una base máxima de 9.040 euros. En concreto, esta la deducción por compra de vivienda permite reducir hasta en 1.356 euros la factura de IRPF.
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