Nuda propiedad, vender tu casa contigo dentro: "Prefiero ese dinero ahora que tengo 70 años y sigo con ganas de viajar"

Hace un mes, Milagros Vecino vendió su casa. Esta leonesa de 70 años llevaba viviendo 24 años en un pequeño piso del barrio madrileño de Puerta del Ángel, una de las zonas de la capital en la que la vivienda se está revalorizando en mayor medida en los últimos años. Un apartamento de una habitación con un pequeño patio como el suyo estaría tasado en cerca de 150.000 euros, sin embargo, ella recibió poco menos de 70.000 y sintió que le había tocado la lotería. El piso ya no es suyo, pero tiene derecho a habitarlo hasta el mismo día de su muerte. Lo ha traspasado en nuda propiedad a una pareja de inversores estadounidenses.

"A mí fue una queridísima amiga que me dijo: 'Vamos a ver, Milagros, tú estás toda la vida ahí que no puedes viajar lo que te gustaría, que estás siempre con falta de dinero, pues esto es una solución maravillosa. Tú tienes un dinero, y, a la vez, sigues siendo usufructuaria de este piso'", recuerda Vecino, cuyos únicos ingresos son su pensión, es soltera y no tiene hijos. "Yo juego a la lotería y no pierdo la esperanza, pero bueno, las posibilidades son bastante remotas. Entonces prefiero ese dinero ahora, que tengo 70 años y sigo estando bastante activa y con ganas de poder viajar".

La nuda propiedad es una fórmula de venta por la que el vendedor mantiene la vivienda después de su venta en usufructo hasta su muerte. Cuando el vendedor fallece, el inmueble pasa a estar totalmente disponible para el nuevo propietario. Es una opción en auge en España, especialmente entre personas de avanzada edad con apuros económicos, pero con vivienda en propiedad.

Aunque sigue siendo muy minoritaria -en 2023 se registraron 1.845 operaciones de este tipo en todo el país-, la tendencia ascendente es evidente. Según los datos del anuario del Colegio de Registradores de la Propiedad, el pasado año se produjo un incremento interanual del 11,3% y, tras tres años seguidos de subidas, se ha alcanzado el nivel máximo desde 2014, aunque aún muy lejos de las cifras que se alcanzaron antes de la crisis de 2008.

Milagros Vecino ha pasado buena parte de su vida cambiando de país, trabajando "de lo que podía", desde cuidar niños a limpiar casas pasando por una recepción de un club de golf. Los últimos 24 años, ha vivido en Madrid dando clases de inglés hasta su jubilación. Ahora, que por fin tiene tiempo, se había visto sin dinero para poder seguir disfrutando de su vida viajera, esta vez sin tener que trabajar.

"Lo primero que he hecho es comprarme un audífono nuevo, nada sofisticado, pero que no me haga 'pi, pi, pi' como este, que ya tiene 14 años", declara Vecino, señalando el sonotone de su oído. "Después, pondré un dinero a plazo fijo, nada de riesgos y, a partir de ahí, me daré el placer de ir al Balneario de Archena. A mí me encanta viajar, he viajado por un montón de sitios en mi vida, y quiero poder decir a las amigas con las que voy al cine: 'Que este finde no voy, que me voy a Córdoba, ¡adiós!'".

El pionero de la nuda propiedad en España

En el pequeño mundo de la nuda propiedad todos los caminos llevan a la misma persona: Eduardo Molet. Este agente inmobiliario con sede en el céntrico barrio madrileño de Chamberí, vio claro un nicho de mercado que entonces vivía sus horas más bajas. Apostó por él y acertó.

"Vi la necesidad que había en muchas personas mayores aquí, en Madrid, en el barrio de Chamberí, personas que tenían una casa que valía 600.000 euros, por ejemplo, y malvivían en la casa", explica Molet, que a través del boca a boca se ha convertido en el gran referente de la nuda propiedad en la ciudad, con "cientos" de operaciones anuales.

"Nosotros gestionamos la venta por nuda propiedad a una señora, a esta señora le cambia la vida y a los dos meses vienen sus amigas y dicen: 'Oye, que yo también quiero vivir así. Oye, es que antes no podía pagarse ni un café y ahora se va a ir una semana a Benidorm'. Y es que es así", describe Molet, que prevé que el negocio siga creciendo en los próximos años. La especialización en este tipo de operaciones de otras agencias, como Grupo Retiro o Más Vida, indican que la demanda está creciendo en la capital y en otras grandes ciudades españolas. “Está aumentando de forma exponencial, porque se está dando a conocer”, defiende Molet.

"Vienen sus amigas y dicen: 'Oye, que yo también quiero vivir así. Oye, es que antes no podía pagarse ni un café y ahora se va a ir una semana a Benidorm'. Y es que es así"

Coincide en ver el potencial de este tipo de operación Josep María Raya, catedrático de la Universitat Pompeu Fabra. "Me parece que es una forma muy natural de sacar recursos en la vejez dado que tenemos un país que es de propietarios y la propiedad, además, se concentra en la gente que es mayor", explica el profesor, que subraya que "nos debe de hacer reflexionar sobre la importancia de la propiedad, porque, al menos, tienes un recurso financiero en la vejez en relación al modelo actual para la gente joven que se basa en el alquiler".

Las ventajas para un inversor

Las razones de un vendedor de nuda propiedad parecen claras, pero ¿Qué lleva a comprar un piso que no se puede disfrutar, alquilar o vender hasta que fallezca su propietario? Para Francisco Lamperta, un inversor que ha adquirido ya cuatro inmuebles con esta fórmula, la respuesta es obvia: "Compras a un precio muy bajo".

La edad del vendedor influye notablemente en el precio final. A más edad, más precio, dado que se prevé que el comprador pondrá tener el piso a su disposición en un menor plazo. "Una persona de 90 años, por ejemplo, puede tener una rebaja del 12% y el de una de 65 puede ser de la mitad aproximadamente del precio de mercado", explica el agente inmobiliario Molet. ¿Y menos de 65? "Te van a dar muy poco y no te interesa. Hemos tenido alguna persona de 50 años que estaba muy, muy agobiada y, bueno, le hemos hecho la operación y ha salvado los muebles, se ha quedado él allí, pero claro, no le dan nada de dinero, es muy poco, vamos. No lo aconsejo".

Con la mencionada forma de tasar en función de la edad, Lamperta ha puesto su límite en 80 años. No compra por nuda propiedad a nadie que tenga menos de esa edad. "Sabiendo que la esperanza de vida en España está en los 85 o 90 años, pues yo puedo esperar cinco, seis o siete años, pero una persona de 70 años me puede vivir 20 años, Yo no quiero una casa en 20 años", explica el inversor. "Miro que sean mayores de 80 años y, luego, lógicamente, no le deseo la muerte a nadie, que viva lo que pueda, o sea, no tengo esa intención, porque si no, no lo llevaría bien".

"Lógicamente, no le deseo la muerte a nadie, que viva lo que pueda, o sea, no tengo esa intención, porque si no, no lo llevaría bien"

Comprar en nuda propiedad tiene algunos riesgos, como que puedan surgir problemas con los herederos o que el piso sea entregado en malas condiciones, pero es, por lo demás, una inversión tremendamente segura. Como explica Lamperta, que planea sacar en alquiler los pisos que ha adquirido por nuda propiedad cuando fallezcan sus antiguos dueños, es posible incluso revender a un tercero la propiedad del piso. Como la edad del propietario es lo que marca el precio de la venta, a medida que van pasando los años, el inmueble se va revalorizando. "Es como una hucha, cuantos más años cumple la persona, más valor tiene la nuda propiedad", explica Lamperta.

Un salvavidas para Angelines y su perro

El salón de la vivienda de Angelines Plaza, de 78 años, es como un pequeño jardín botánico. Así lo describe esta antigua trabajadora sanitaria que ha vivido en este piso, en el acaudalado distrito madrileño de Retiro, desde los tres años. Heredó la vivienda cuando fallecieron sus padres, hace 20 años y aquí firmó su venta en nuda propiedad hace ya siete.

"No tengo hermanos, ni familia, soy sola, bueno, tengo perro, es mi familia", declara Plaza con su perrillo Tobi trayendo un peluche entre sus fauces de manera insistente a sus rodillas. Tobi es joven aún y no vivió los graves apuros que llevaron a su dueña a tener que recurrir a la venta en nuda propiedad de su vivienda como última solución para evitar un desastre económico. Fue la anterior mascota la que, sin buscarlo, provocó la operación.

"Yo vivía bien, me gustaba viajar y, bueno, pedí un préstamo al banco, un pequeño préstamo para hacer unas cosas", relata Plaza. "Yo tenía una mascota y esta mascota se me puso enferma, pero enferma de hospital. Me duró cinco años y me gasté más de 10.000 euros en el perrito. Con lo cual, yo tenía un préstamo y tuve que pedir otro y solo tenía una pensión. Empezó a agobiarme todo, no sabía a qué recurrir porque el banco decía que había que pagar lo que había pedido".

Entonces vio el anuncio. Eduardo Molet, por aquellos años un agente inmobiliario que apenas acababa de comenzar con la nuda propiedad, salió en la televisión mencionando esas palabras que nunca había oído antes.

"Yo pregunté en otras inmobiliarias y nadie me sabía decir que esto existía. Me mosquee porque lo vi todo muy sencillo. Yo soy una persona que no me creo las cosas. Los amigos me decían: 'No, es demasiado sencillo'", recuerda Plaza. "Pero investigué y vi que era una cosa verdadera. Tengo amigos abogados y me dijeron que no, que sí existía en toda Europa. Entonces lo hice y, la verdad, es que fue más sencillo de lo que yo pensaba. Salió fenomenal".

Han pasado siete años desde esa decisión y Plaza no puede estar más satisfecha. "Vendiendo de otra forma, yo un piso en el barrio no me lo podía permitir y no me da la gana irme del barrio, llevo aquí toda la vida. Yo lo que quería era un dinero para vivir tranquila, no quería un dineral", declara la jubilada, que recibió 160.000 por su vivienda de cuatro habitaciones tasada en el doble.

"Yo tenía el sueño de ir a ver el concierto de Año Nuevo en Viena y, entonces, allá que me fui, lo primero que hice como capricho", declara Plaza. "Lo demás, bueno, vivo bien, pero lo tengo más o menos invertido porque una ya es mayor y no se sabe lo que te puede pasar. Y me doy mis caprichitos. La verdad es que me ha cambiado completamente la vida".

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