La compraventa de viviendas apunta a su segundo año consecutivo a la baja, tras caer un 9,7% en 2023. Ni el giro de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que ha iniciado en junio las rebajas de tipos -y se prevé que vuelva a recortarlos al menos otra vez de aquí a finales de año-, ni la mejor situación financiera de las familias o el dinamismo de la demanda extranjera permitirán superar los registros del año pasado, cuando según el Instituto Nacional de Estadística (INE) se cerraron un total de 586.913 transacciones.
En su último informe mensual, CaixaBank Research calcula que al cierre de este año se alcanzarán las 565.000 compraventas -15.000 más que en su anterior previsión- lo que supondría un retroceso interanual del 3,7%. En el documento apuntan a factores como la robustez del mercado laboral y el descenso de los tipos de interés, el bajo nivel de apalancamiento de las familias a nivel agregado o esa la resiliencia de la demanda extranjera para explicar su revisión al alza, que también afectaría al coste de los inmuebles.
Estiman, en concreto, que el precio de la vivienda subirá un 4% interanual, más de un punto por encima de su escenario previo. Este es, de hecho, uno de los aspectos que genera vientos en contra para el sector, junto con la falta de oferta, sobre todo de obra nueva, y una demanda disparada que tampoco puede satisfacerse con los inmuebles de segunda mano.
El índice del precio de la vivienda, que elabora el INE, se sitúa en máximos de toda la serie, que arranca desde 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Los precios repuntaron un 6,3% interanual de media (frente al 4,2% del trimestre anterior). "Esta aceleración en el precio está siendo generalizada por tipo de vivienda, si bien la nueva registra tasas interanuales más elevadas que la de segunda mano (10,1% frente al 5,7%), reflejando un mayor desequilibrio entre oferta y demanda en ese segmento", explican desde el servicio de estudios de la entidad.
El Banco de España calculaba en su último 'Informe Anual' que sería necesario construir 225.000 viviendas nuevas solo para atender la demanda prevista este y el próximo año. Esa cifra se suma al déficit de 365.000 unidades que el mercado arrastra de los años 2022 y 2023, lo que da la cifra de 600.000 unidades en el conjunto de los cuatro ejercicios.
Caída de las compras después de dos años de acelerón
El mercado inmobiliario venía de acelerar de forma notable en 2021 y 2022, dos ejercicios en los que la compra de inmuebles se incrementó un 34,8 y un 14,7%, respectivamente, llegando a registrarse al final de ese periodo 650.000 operaciones -la mayor cifra para un solo año de los últimos quince-.
En lo que va de año la información de que dispone el Colegio de Registradores apunta a ese enfriamiento del mercado en relación al año anterior. La Estadística Registral apunta a que en términos absolutos se cerraron 151.476 compraventas entre enero y marzo. Fueron 21.601 más que en el cuarto trimestre del año anterior, pero cerca de 10.000 menos de las que se firmaron en el mismo periodo del ejercicio previo.
"Todo apunta a que los precios de la vivienda seguirán al alza debido a la escasez de oferta, ya que la oferta limitada es lo único que mantiene los precios ajustados", sostiene Francesc Quintana, de la Asociació d'Agents immobiliaris de Catalunya (AIC). Por otra parte, el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, advierte de que la rebaja de los tipos oficiales por parte del BCE reactivará las compraventas pero también puede elevar el precio del metro cuadrado. De hecho, los datos que maneja el portal inmobiliario apuntan a que el coste de los inmuebles ya está aumentando en torno al 10%.
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