Con un techo, unas paredes y unos cimientos es posible constituir una casa, ya sea en las inmediaciones de Barcelona o en el centro de Jaén. No obstante, en ambos casos lo que rige el precio de las construcciones no son sus elementos, sino el suelo sobre el que se ubican. En ese aspecto, la brecha entre las provincias con un coste del suelo menos dinámico, como Jaén, y las zonas más caras de España, como Barcelona, se encuentra en máximos históricos en 2023.
Las provincias con una media de precios históricamente más caras -Madrid, Barcelona, Álava, Gipuzkoa y Vizcaya- han aumentado el precio medio a 2.597,54 euros/m2 hasta el tercer trimestre de 2023. Esta cifra multiplica por 3,3 el precio de las provincias con el valor históricamente más bajo -Cáceres, Teruel, Jaén, Ciudad Real y Cuenca- hasta alcanzar una diferencia de costes entre unos suelos y otros que supera los 1.816 euros/m2, una cifra récord desde el año 1995 -cuando comienza el registro-.
El aumento de esta diferencia es una cuestión de falta de oferta. En las zonas seleccionadas de mayor precio, la demanda de vivienda es muy superior a las provincias más baratas. O lo que es lo mismo, el precio está directamente relacionado "con el distinto atractivo de cada uno de los mercados", explica Judit Montoriol, economista de CaixaBank Research.
La mayor demanda en estas zonas es una tendencia que tradicionalmente ha sido habitual, lo que ha tensionado al alza los precios de manera histórica en estas provincias, a diferencia de en las zonas menos dinámicas. Las grandes ciudades atraen a un gran número de turistas, población flotante -como los nómadas digitales- o los estudiantes, tanto nacionales como, cada vez más, internacionales, destaca Montoriol.
Alejandro Inurrieta, economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, también afirma que estos factores tradicionales han apoyado un sólido crecimiento de precio en estas zonas, pero en los últimos años a estos fenómenos se le ha sumado un creciente flujo inversor hacia las grandes urbes, particularmente a Madrid, que ha aumentado todavía más la brecha. "Entra mucho dinero en zonas tensionadas", explica. "Sobre todo, capital extranjero de fondos de inversión y de pensiones" que buscan darle rentabilidad a las inversiones inmobiliarias, apunta el economista.
El precio en lo rural, congelado desde hace casi diez años
No obstante, del otro lado de la balanza se encuentra la España rural, en la que las cinco provincias con valores más bajos acumulan casi diez años de estancamiento de precio.
No fue así durante los años de la burbuja. En aquella época, el precio de los costes del suelo aumentó y siguió una tendencia similar a los de la vivienda en otras zonas, aunque en una proporción mucho menor que en las provincias más dinámicas. Un fenómeno que, en los últimos años, no se está observando y está generando un mercado de la vivienda a dos velocidades.
José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, asegura que la brecha se debe a que durante los años previos a 2008 los precios estaban inflados debido a un "efecto de crédito", por el cual todas las provincias se beneficiaban de una presión al alza. Una vez eliminado ese efecto, las dinámicas de precios vuelven a su cauce: "Cuando acaba la burbuja, al dejar de haber crédito, los precios se rigen por la demanda, es decir, donde uno quiera ir a vivir. Entonces, la diferencia entre las zonas más deseadas y el resto de ciudades todavía se acrecienta más".
Por otro lado, Montalvo cree que la paralización del precio en estas zonas también se debe a que no existe tensión en sus mercados, es decir, hay suficiente oferta para suplir la demanda de casas. "El problema de la vivienda se concentra en las áreas urbanas, en el resto de España no hay problema", concluye.
Málaga y Baleares catapultan sus precios desde 1995
Entre el primer trimestre de 1995 y el último dato disponible del tercer trimestre de 2023 ha habido un significativo aumento de precios. No obstante, hay dos provincias que han catapultado sus precios. Las Islas Baleares y Málaga son, con diferencia, las provincias que más han sufrido un mayor incremento de precios del suelo, con un 498% en el caso de las islas, un 451% en Málaga, seguido por un 315% en Alicante y muy por encima del crecimiento medio del suelo en España, que se ha multiplicado por 2,7.
Un m2 en Madrid es cuatro veces más caro que en Ciudad Real
Según los datos del tercer trimestre del valor tasado de la vivienda que elabora el Ministerio, Madrid se convierte en la primera provincia en superar los 3.000 euros/m2. En comparación con la provincia en la que el suelo tiene menor valor, Ciudad Real, que en el mismo periodo aumentó hasta los 719,8 euros/m2, el precio de Madrid es más de cuatro veces superior, frente a un precio medio desde el año 1995 tan solo tres veces superior -740,5 euros/m2 en el caso de la media histórica de Ciudad Real y de 2317,0 euros/m2 en el de Madrid-.
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