El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha decidido alargar el plazo para reclamar gastos hipotecarios para créditos firmados antes de 2019. En una sentencia hecha pública el pasado jueves el tribunal explica que el plazo límite para solicitar a las entidades bancarias la devolución de parte de los gastos contraídos al formalizar la hipoteca no empezará a contar hasta que el afectado conozca el carácter abusivo de una cláusula contractual.
La sentencia también aclara que, igualmente, el plazo de prescripción de diez años solo es aplicable si el hipotecado pudo conocer su derecho a reclamar antes de que este empezase a correr o acabase. Con este nuevo margen que ha dado el TJUE a los consumidores, más personas podrán recuperar hasta 1.300 euros de media si realizan su reclamación de forma adecuada. Para ello, es imprescindible saber cuáles son los requisitos a cumplir y la documentación necesaria, además de conocer los nuevos plazos para solicitar el dinero.
Según reclamador.es, la nueva sentencia del TJUE "reconoce que el consumidor está en situación de inferioridad con respecto al perfil profesional de las entidades bancarias" en esta situación, y rechaza la postura que han venido defendiendo los bancos, al afirmar que el plazo no debe comenzar desde el momento en el que el cliente formaliza el préstamo y paga los gastos asociados a la hipoteca. Además, también señala que los hipotecados no siempre disponen de conocimiento sobre la jurisprudencia que protege sus derechos, por lo que tampoco acepta que le plazo corra desde el momento en que se ratifica legalmente la nulidad de la cláusula.
¿Hasta que día puedo reclamar los gastos hipotecarios?
El fallo del TJUE afirma que para que el cliente pueda preparar e interponer efectivamente un recurso es necesario no solo conocer sus propios derechos frente a las cláusulas abusivas incluidas en su hipoteca, sino también requiere disponer del tiempo suficiente para planear la solicitud y realizar la reclamación.
La sentencia destaca que, para que las normas por las que se rige un plazo de prescripción sean conformes con el principio de efectividad, no basta con que establezcan que el consumidor debe conocer los hechos determinantes del carácter abusivo de una cláusula contractual, sin tener en cuenta, por un lado, si conoce los derechos que le confiere la directiva sobre las cláusulas abusivas ni, por otro lado, si tiene tiempo suficiente para preparar e interponer efectivamente un recurso con el fin de invocar esos derechos.
Por tanto, un plazo de prescripción como el plazo de la reclamación de los gastos hipotecarios en cuestión en los litigios nacionales no es conforme con el principio de efectividad, ya que las normas por las que se rige no tienen en cuenta estos dos últimos factores.
El TJUE se pronunció así preguntado por la Audiencia Provincial de Barcelona sobre cuatro casos en los que usuarios reclamaron a CaixaBank, BBVA, Banco Santander y Banco Sabadell el reembolso de los gastos de notario, registro y gestión de una hipoteca por considerar que la cláusula que les obligó a pagarlos era abusiva y, por tanto, nula.
Los bancos alegaron que el plazo de diez años para reclamar la devolución había prescrito pero el juzgado de primera instancia rechazó este argumento y les condenó a pagar, por lo que recurrieron ante la Audiencia Provincial, salvo en el caso del Sabadell, donde el juzgado dio la razón a la entidad y recurrieron los usuarios.
¿Qué dice la sentencia del TJUE sobre los gastos hipotecarios?
El Tribunal de Justicia recuerda que el sistema de protección de la directiva se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en particular en cuanto al nivel de información, situación que lo lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en el contenido de estas.
Por ello, apunta que cuando existe una jurisprudencia nacional consolidada en la que se ha reconocido el carácter abusivo de determinadas cláusulas tipo, cabe esperar que las entidades bancarias la conozcan y actúen en consecuencia.
En este sentido, subraya que no se puede presumir que la información de que dispone el consumidor, más escasa que la del profesional, incluya el conocimiento de la jurisprudencia nacional en materia de derechos de los consumidores, a pesar de que dicha jurisprudencia esté consolidada.
Además, señala que aunque pueda exigirse a los profesionales que se mantengan informados de los aspectos jurídicos relativos, no se puede esperar una actitud similar por parte de los consumidores, habida cuenta del carácter ocasional, o incluso excepcional, que para ellos tiene la celebración de un contrato que contenga una cláusula de este tipo.
La sentencia que lo empezó todo
La sentencia del Tribunal Supremo que declaraba abusiva esta práctica y obligaba a los bancos a devolver una parte de la cantidad cobrada recogía que el plazo de prescripción era de cinco años, aunque los jueces no tenían claro cuándo empezaba a contar, por lo que de momento se recogen esos cinco años, desde enero de 2019, que fue cuando se dictó la sentencia.
Antes del 16 de junio de 2019, la entidad bancaria tenía que hacer frente a varios gastos en la formalización de un préstamo hipotecario, pero en la práctica se los cobraba todos al cliente. Estos costes serían los de registro, gestoría y tasación, y la mitad de los de notaría. En cuanto al importe de los gastos, dependerá del valor de la vivienda hipotecada, es decir, cuánto mayor sea más elevados serán los gastos en los que se incurrirá.
Cómo reclamar al banco los gastos hipotecarios
En cuanto a los pasos, primero hay que acudir al servicio de reclamaciones de la entidad, señalan desde Kelisto, y presentar la queja. Si la respuesta es negativa o no fuese satisfactoria habría que acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España. Y si esta vía tampoco es efectiva, acudir a la vía judicial. No obstante, lo habitual es que muchos consumidores prefieran reclamar a través de despachos de abogados especializados para acelerar el proceso.
Documentación necesaria para reclamar los gastos hipotecarios
En cuanto a la documentación que deberá aportar, además del DNI del afectado, tendrá que incluir la escritura del préstamo hipotecario, la factura del notario y la factura del registro de la propiedad. También la factura de la gestoría y de la tasación de la vivienda así como el importe del registro de la propiedad. En cuanto a dónde localizar los documentos, normalmente se llevan a cabo a través de una gestoría, por lo que sería posible pedir una copia a la misma.
Pese a que se puede reclamar los gastos de constitución de hipotecas no está tan claro en lo relativo a la comisión de apertura de hipoteca. Precisamente, el Tribunal Supremo estableció también en 2019 que la comisión de apertura no era abusiva. No obstante, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que este cargo, para ser válido, debe ser transparente; en otras palabras, serán los tribunales los que se encarguen de valorar si el consumidor ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.
¿Cuánto tiempo tiene el banco para responder?
Inicialmente se debe agotar la vía extrajudicial, esto es, intentar negociar directamente con el banco para que se supriman las cláusulas abusivas y se devuelvan las cantidades pagadas indebidamente. Si el banco no atendiera esta reclamación en el plazo de 2 meses, se inicia la vía judicial. Por lo tanto, como decimos, el banco tiene un plazo de 2 meses para contestar a esta fase previa. reclamador.es matiza que, además, una vez puesta en marcha la reclamación, los tiempos para resolverse varían en función de los propios bancos y de los juzgados, por lo que hay que tener paciencia.
¿Cuánto dinero se puede reclamar por los gastos hipotecarios?
Los gastos de la hipoteca que se pueden reclamar, tal y como estableció el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 27 de enero de 2021 (35/2021) son, el 50% de la factura de notaría, el 100% de la de registro, 100% de gestoría y de 100% de tasación.
¿Qué gastos hipotecarios no me pueden cobrar?
Todo cambió a partir de marzo de 2019, cuando entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. La nueva normativa modificaba la regulación existente en materia de gastos hipotecarios cuando se constituyera un crédito, de modo que tanto notario como registro y gestoría correrían a cargo del banco. Una excepción serían las copias de la escritura que quiera para sí el consumidor. Por parte del cliente correría de su cuenta el pago de la tasación. En cuanto al impuesto de actos jurídicos documentados, la nueva normativa establece que correrán de parte de la entidad financiera. Además, el hecho de que esta cláusula haya sido declarada nula permite al titular de la hipoteca reclamarla aunque ya haya cancelado la deuda.
A día de hoy reclamador.es afirma que "los gastos de formalización de la hipoteca que hoy día se pueden recuperar son el 50% de la factura de notario y el 100% de la factura de registro, gestoría y tasación del inmueble. Actualmente ya no se abona el impuesto de actos jurídicos documentados por parte de los hipotecados".
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