Los contratos anteriores a 1985 o contratos de renta antigua pagan menos alquiler y se pueden prorrogar indefinidamente por voluntad del inquilino. Esto hace que muchos propietarios de vivienda busquen fórmulas para salir de ellos.
La única estrategia viable para lograrlo es conseguir que el inquilino renuncie voluntaria a su derecho negociando y normalmente teniendo que abonar algún tipo de indemnización. Ahora la Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado cómo hay que tributar por ese dinero.
La indemnización por dejar el piso de renta antigua sí tributa
Tributos ha respondido a la pregunta de un contribuyente que es arrendatario de vivienda con un contrato de renta antigua al que le van a pagar una cantidad de dinero para que abandone el piso y quiere saber si debe tributar por ella.
La DGT responde afirmativamente a través de la consulta vinculante V3259-23 y aclara cómo debe hacerlo. En otras palabras, ese tipo de ingresos no está exento de tributar.
Cómo tributa esta indemnización
Tributos establece que el dinero recibido se considera una ganancia o pérdida patrimonial al tratarse de una alteración en la composición de su patrimonio.
Esta indemnización se integrará en la base imponible del ahorro y no estará sujeta a retenciones de IRPF. Eso quiere decir que habrá que tributar por ella a unos tipos de entre el 19% y el 28% dependiendo del resto de ganancias patrimoniales y rendimientos de capital mobiliario.
Además, la DGT recuerda que, si el alquiler es anterior a 1994, se podrá aplicar un régimen transitorio que permite reducir la ganancia obtenida.
Este régimen es el que también se aplica sobre las compras de vivienda antes de esa fecha y sirve para pagar menos impuestos.
En concreto, permite reducir una parte de la ganancia patrimonial generada antes de 2006 cuando la suma de la ganancia y del valor de transmisión sea inferior a 400.000 euros, como sería el caso.
También con alquileres normales
Esta misma lógica se aplica a los alquileres de vivienda que no son de renta antigua. Así lo determinó en su momento la DGT a través de la consulta vinculante V1168-17.
En este caso, ese dinero también constituiría una ganancia patrimonial por la que pagar impuestos.
¿Y si se trata de un local comercial?
Para el inquilino tampoco hay cambios. Se trataría de una ganancia o pérdida patrimonial a efectos del IRPF. Y es que, según recuerda el artículo 28.2 de la Ley para determinar el rendimiento neto de la actividad económica no se incluyen las ganancias y pérdidas de los elementos afectos a la misma (el local alquilado, en este caso).
En consecuencia, tributará como ganancia o pérdida patrimonial en el ejercicio en el que se reciba ese dinero.
Por el contrario, la fiscalidad de esa indemnización sí sería diferente para el arrendador.
En un alquiler de vivienda no existe actividad económica y el propietario de la vivienda no puede imputar la indemnización como un gasto del alquiler. Es decir, no puede desgravarse ese dinero de ninguna forma.
Sin embargo, cuando alquila un local o una vivienda como oficina, la cosa cambia. Aquí la indemnización satisfecha se considera como una mejora del inmueble y se aplicará lo que marque el Plan General de Contabilidad siempre que se den ciertas condiciones.
Así, esa indemnización se considerará un mayor valor del inmovilizado siempre que se puedan detallar los ingresos netos que se percibirán tras pagar la indemnización y estos supongan un aumento respecto al contrario anterior.
Si no se dan esas condiciones, ese dinero será simplemente un gasto del ejercicio.
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