El hecho de alquilar una vivienda en España se ha convertido en una yincana con regusto sádico para muchos inquilinos y en un acto de fe para el propietario. Los precios de los arrendamientos se han disparado de media un 78% en el conjunto del país a lo largo de la última década, según Fotocasa, una de las escasas fuentes a las que se puede acudir en busca de información al no existir estadísticas oficiales para todo el territorio como las que elabora el gobierno vasco.
El problema está muy focalizado en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas, así como en los enclaves turísticos, todas zonas tensionadas. Ante una oferta menguante y una demanda creciente impulsada por los flujos migratorios y por el alza de los tipos de interés y el encarecimiento del crédito -que han expulsado del mercado de compraventa a la población más vulnerable, con menor nivel de renta y que no cuenta con ahorros-, cada vez más sectores reclaman una reforma integral, consensuada y con vocación de permanencia para el mercado del alquiler.
El último organismo en dar la voz de alarma sobre los efectos adversos de aplicar medidas cortoplacistas para poner coto al problema de acceso a la vivienda ha sido el Banco de España. "Los incentivos fiscales y las transferencias de apoyo a la demanda de vivienda introducidos por distintas administraciones podrían contribuir a un incremento adicional de los precios de venta y alquiler en un contexto de oferta rígida y de mercados tensionados", apuntaba el gobernador, Pablo Hernández de Cos en su última comparecencia ante la Comisión de Economía, Comercio y Transformación Digital del Congreso.
En su último 'Informe Anual' la propia entidad sitúa a España como el país donde un porcentaje mayor de familias que alquilan están en riesgo de exclusión o pobreza, alrededor del 45%, frente al 31% de media en la Unión Europea. Los datos son de 2022, por lo que la subida que han seguido registrando los precios desde entonces no hace prever que el panorama haya podido mejorar los últimos meses.
"El problema es tan grave que requiere movilizar todos los recursos y mecanismos disponibles simultáneamente y no aprobar medidas desincentivadoras", apunta a 'La Información' José García Montalvo, Catedrático de Economía en la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y Profesor Investigador de la Barcelona GSE y el IVIE. Medidas que pasaría por crear un parque de vivienda protegida que no pierda su función social mientras esos inmuebles puedan ser habitables -que no puedan venderse al cabo de los años-, por sacar adelante una regulación que sea más equilibrada entre los derechos de los propietarios y los de los inquilinos -un equilibrio que, a juicio de Montalvo- "se ha roto" en España- y por poner coto al alquiler de temporada.
Todo lo anterior requiere, además, de voluntad política para mantener esos criterios estables a lo largo del tiempo. El objetivo principal debiera ser trazar políticas "a largo plazo y sin ideologías", donde el Estado y los actores del mercado inmobiliario "trabajen en conjunto para adecuar la oferta a la demanda", apunta Abel Marín, socio y abogado del despacho Marín & Mateo Abogados.
Esto parece difícil en España donde, lamenta García Montalvo, "no hay gobierno que mantenga una política consistente". A Viena, una de las ciudades europeas donde el acceso a la vivienda es más asequible y que cuenta con el mayor parque público a nivel europeo, le llevó un siglo consolidar un modelo de alquiler que se ha ido manteniendo a lo largo del tiempo, incluso con partidos de distinto signo político en el poder.
Cuando se plantean medidas que no tienen en cuenta el impacto colateral sobre la oferta, como la regulación que limita los precios o las que afectan a los impagos, se genera un mercado negro, dado que los propietarios tratarán de escapar de este control. "Esperar que el propietario no reacciones es una quimera", sostiene el catedrático de la Pompeu Fabra. Hasta la fecha lo único que se ha conseguido con las últimas leyes de vivienda es generar confusión en el mercado y reducir la confianza de los ciudadanos, advierte Ferran Font, el director de estudios de pisos.com.
Ante la "crisis habitacional más grave de los últimos 50 años", la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias ha reclamado a las administraciones que actúen con responsabilidad y sin ideología. Según las cifras que manejan, la Ley de Vivienda ha generado un retroceso del parque de alquiler en el entorno del 30% y un incremento de los precios de los arrendamientos del 12%.
El mercado irregular de los alquileres turísticos
La desconfianza que se ha generado en torno a la regulación ha llevado, en muchos casos, a derivar la vivienda al alquiler turístico o de temporada, agravando la escasez de oferta para uso residencial. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) calcula que alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones podía haberle restado al tradicional más de un 25% de su oferta desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023.
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana anunció el viernes que espera tener lista antes de finales de 2025 una plataforma única estatal que unifique datos, estudios y normativas en materia de pisos turísticos. El objetivo es comprobar qué está funcionando y tener más agilidad para combatir el fraude. Esta plataforma supone desarrollar el reglamento europeo que entró en vigor el pasado lunes y que regula el fenómeno de las plataformas que ofertan este tipo de alojamientos, y permitiría a España ser uno de los primeros países europeos en tenerla en marcha.
Uno de los casos más llamativos de lo que está sucediendo en este ámbito es el de Madrid, donde operan un total de 14.699 establecimientos turísticos, de los que nueve de cada diez son viviendas de uso turístico, y sin embargo menos de 950 operan con una licencia municipal.
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