Tres ventas en nueve años. De 270 a 2.900 millones de valoración y cientos de millones de euros entre medias de dividendos para accionistas y fundadores y planes de incentivos para la cúpula y parte del equipo. Idealista vuelve a cambiar de manos. El portal inmobiliario online español, cofundado por los hermanos Encinar, ha culminado esta semana esta particular ‘carrera’ con una transacción que implica una vez más un propietario nuevo. El libreto es el mismo: un fondo de ‘private equity’ da el relevo a otro. Cinven, propietario de la tasadora Tinsa, toma ahora los mandos. Lo hace dejando plusvalías millonarias y unos múltiplos que necesitarán más crecimiento para rentabilizarlos. Mientras tanto los planes para salir a bolsa se vuelven a meter, al menos durante un tiempo, en un cajón.
Cuando en 2015 se produce la primera venta de la mayoría accionarial, la valoración que se fijó fue de 270 millones. El fondo de capital riesgo estadounidense Apax Partners se hacía con el 82,6% de las acciones por 226 millones. El resto de los títulos se quedaba en manos del equipo fundador (Jesús Encinar, Fernando Encinar y César Oteyza). Ahí nadie reinvirtió. Tiger Global, también gestora de ‘private equity’, y fondos españoles como Bonsai Ventures (que controlaba el 10%) y otros salían con importantes plusvalías. Se entendía que el siguiente paso era la salida a bolsa. Y unos años después se estudió la posibilidad, con mucho ruido en Londres (Reino Unido). Pero se desechó por la segunda venta, que en esta ocasión protagonizó el fondo nórdico EQT -que en aquel entonces era dueño de Parques Reunidos-. En cinco años se multiplicó por seis veces la valoración.
Unos años después, la salida a bolsa volvió a ponerse sobre la mesa. EQT se planteaba salir -también dio los pasos para hacer lo propio en la startup española Freepik, aunque aún no ha tomado ninguna decisión-. La OPV siempre es una opción para un fondo de capital riesgo, pero en el momento de mercado actual -tras un fuerte ajuste vivido después del frenesí- se volvió a optar por la venta. Y se volvió al libreto que se conocía: venta a otro ‘private equity’, reinversión de los que salen -EQT preserva un 18%- y mantenimiento en el accionariado y en la gestión de los fundadores con una posición relevante. Esa es la que se firmó y se anunció este viernes.
En esta ocasión, pese a que el tiempo transcurrido es sólo un año inferior al que necesitó Apax para salir, las plusvalías han sido relevantes pero no tan grandes. EQT compró la mayoría valorando el total por algo más de 1.300 millones de euros. Esto suponía multiplicar por seis lo fijado por Apax, que en aquel año decidió reinvertir parte de lo recibido. Ahora, han multiplicado por algo más de dos veces lo invertido. EQT no ha ofrecido datos de rentabilidades. Pero Oakley Capital, que controlaba un 11% del portal inmobiliario español y que saldrá definitivamente al igual que Apax, sí lo ha hecho: contando con esta operación, el fondo apenas devuelve 2 veces. En ese vehículo hay otras nueve inversiones más.
Pese a todo, y con los datos más actualizados de Idealista, el múltiplo abonado se acercaría las 20 veces el Ebitda actual del portal. Incluso para empresas puramente de software, especialmente mimadas por los inversores, es una tasa relativamente generosa. Sigue estando por debajo de lo pagado durante los años 2020 y 2021 en el sector tecnológico -marcados por una cierta euforia- y también lejos de casos de compañías cotizadas similares como la americana Zillow, que roza los 10.000 millones de dólares de capitalización en el mercado bursátil estadounidense pese a contar con un Ebitda ajustado de menos de 400 millones a cierre de 2023 y unas pérdidas netas de 158 millones.
¿Y si se toman otros líderes del mercado de webs inmobiliarias en el continente europeo? Por ejemplo, la británica Rightmove -con un tamaño ligeramente superior al de Idealista- tiene un ratio de precio respecto a las ganancias de los últimos doce meses -lo que se conoce por las siglas en inglés como PER- de 22 veces. Por su parte Scout24, con sede en Alemania, se situaría en las 29. Si se compara con el Ebitda logrado durante el año pasado, el múltiplo se situaría en 16,6 y 18,6, respectivamente.
Según explican tres fuentes del sector del capital riesgo consultadas, en el caso de la compañía española conviven varias claves. Una es la capacidad de generación de Ebitda (y de caja) de la compañía española (ha repartido varios cientos de millones de euros en dividendos en los últimos años), algo especialmente valorado por este tipo de gestoras. En 2022, ese resultado bruto rozó los 80 millones de euros. Se estima que el resultado bruto actual en este 2024 se situaría por encima de los 120 millones. Otra es la estrategia de los fondos de ‘private equity’ que compran de manera apalancada con deuda. Esto reduce algo el riesgo de su inversión.
Los planes de crecimiento
Por último está el potencial de crecimiento en segmentos más allá del mercado propio de los clasificados, desde las hipotecas, a la venta de software para profesionales, pasando por los valiosos datos del mercado inmobiliario generados en su plataforma para abordar futuras compras o conocer previamente tendencias de mercado para adelantarse en esas inversiones. Cinven defiende que existe una “oportunidad sustancial para continuar digitalizando” la cadena de valor y los flujos de trabajo de los agentes inmobiliarios, algo que ya mencionó EQT en 2020. Insiste en que hay posibilidad de desarrollar y diversificar otras áreas laterales y habla de un mercado “estructuralmente creciente”. Hay que tener en cuenta que el fondo es también dueño de Tinsa, la tasadora inmobiliaria con grandes cantidades de datos vinculados al sector inmobiliario. En 2021 se planteó la posibilidad de venderla -cinco años después de adquirirla- pero dio marcha atrás.
Cinven, que también es dueño de una parte de Másmóvil junto a KKR y Providence, no plantea específicamente el crecimiento geográfico. La empresa se ha centrado en el mercado del sur de Europa, con presencia en Italia, Portugal y España. Este suele ser un mercado en el que el ganador suele estar muy por encima del resto por el llamado efecto de red -el valor que un usuario ve en una plataforma depende de la oferta que perciba, por lo que cuanta mayor sea esta, más relevante será-. En otras plazas relevantes europeas ya hay líderes más o menos consolidados: en Francia está Seloger -adquirido por Axel Springer en 2011-; en Alemania está la cotizada Scout24, y en Reino Unido está la también cotizada Rightmove.
¿Y los fundadores?
El 'núcleo duro' de gestoras hacen caja. Según las cifras hechas públicas este viernes, Jesús Encinar, Fernando Encinar y César Oteyza reducen su participación del 16,7% al 12% de los títulos (siempre han apostado por mantenerse en la gestión y con posición accionarial relevante). Ese 4,7% está valorado en algo más de 120 millones de euros, según el precio fijado por Cinven. A esto hay que sumar los dividendos cobrados durante los últimos años -por ejemplo en 2022 se desembolsó uno de más de 90 millones entre los accionistas- y el plan de incentivos para los empleados clave que estaba provisionado con 7,7 millones en las últimas cuentas disponibles. Hoy los hermanos Encinar, tras casi un cuarto de siglo al frente de la compañía, han acumulado un patrimonio muy relevante. El CEO, Jesús Encinar, cuenta con inversiones en varios fondos de capital riesgo de startups españoles y con una cartera de viviendas adquiridas durante estos últimos años.
La salida a bolsa tendrá que esperar. Pese a ser una de esas operaciones que los bancos de inversión llevan ansiando mucho tiempo, el estreno en el parqué no se producirá al menos durante los próximos años. Lo previsible es que Cinven apriete el acelerador en este tiempo para tratar de elevar la valoración y rentabilizar la inversión ejecutada ahora. La otrora startup sigue el periplo entre fondos con la OPV en un cajón.
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