Uno de los principales retos que afronta el sector bancario de cara a este 2024 pasa por reactivar el mercado hipotecario. A tenor de los datos de los primeros meses del año, todo apunta que lo están consiguiendo. La demanda de crédito ha experimentado una mejora interanual del 12% entre enero y mayo, concediendo 25.618 millones en hipotecas. La pugna comercial abierta entre las entidades, enfocada en el abaratamiento del crédito, ha desempeñado un papel fundamental en esta incipiente recuperación.
El término 'guerra hipotecaria' ha sido uno de los más utilizados por los expertos en los últimos meses, con especial foco en las hipotecas a tipo fijo. Bankinter fue el primero en mover ficha el pasado enero, avivando una batalla a la que se han sumado los pesos pesados del sector. Desde Banco Santander a BBVA hasta los grupos de corte más doméstico como CaixaBank, Unicaja o Banco Sabadell… Los seis bancos principales han aplicado alguna rebaja desde el arranque del ejercicio en alguno de sus productos (fijo, variable o mixto).
Esto ha empujado a la baja el coste de financiación, que ya se sitúa en mínimos de casi año y medio. El tipo TEDR medio, que a diferencia del TAE excluye algunas comisiones, se situó al cierre de mayo (último dato disponible) en el 3,48%. Para encontrar un dato más bajo hay que remontarse a enero de 2023, cuando oscilaba en el 3,25% y el Banco Central Europeo (BCE) tan solo había ejecutado cuatro subidas, hasta situar la tasa de referencia del dinero en el 2,5%. Falta por conocer el dato de junio, que posiblemente será más bajo después de que el organismo con sede en Fráncfort haya aplicado un primer recorte de 25 puntos básicos desde los máximos del 4,5% en el que se encontraban.
Dentro de este ciclo monetario, el pico se alcanzó en octubre de 2023 tras rozar el 3,94%, en consonancia con la evolución del euríbor. El indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España se ha moderado desde el pico del 4,1% y se encamina a consolidar su tendencia descendente, rebajando tanto los créditos variables como las nuevas contrataciones. No obstante, el impulso del mercado crediticio no ha servido para dar un empujón al saldo vivo de las hipotecas, que no logra remontar desde mínimos de 2006.
En concreto, al término del quinto mes del año se ha situado en los 493.352 millones, por debajo de los 502.636 millones que contabilizaba hace justo doce meses. Las mayores amortizaciones de préstamos por importes "elevados" siguen pesando sobre esta magnitud, un comportamiento que el Banco de España (BdE) achaca al predominio del tipo variable en el 'stock hipotecario'. Los hogares optan por huir de los altos tipos de interés y prosiguen con el desapalancamiento, que se ha dilatado en el tiempo en comparación con otros países de la eurozona.
Las mixtas pierden 'sexapil' para la banca
La estrategia para animar el mercado se ha centrado principalmente en promocionar las hipotecas fijas, tal y como pone de manifiesto el último informe trimestral elaborado por Trioteca, y gana atractivo frente a las mixtas, en las que pagas el mismo importe durante un periodo determinado y el resto de años en variable. En este sentido, desde la citada plataforma 'online' destacan que la banca ha apostado por el fijo en clientes con rentas más altas, que buscan productos menos bonificados, aunque implique mayores tipos nominales, mientras comercializan el mixto en usuarios con perfiles "menos atractivos",
Pese a ello, la proporción de hipotecas fijas sigue reduciéndose de manera paulatina desde el pico registrado en abril de 2022, cuando el 75% de las nuevas operaciones se formalizaron en esta modalidad. En el cuarto mes de este año la proporción era 52% fijas frente al 48% de variables, que si bien se mantiene en un segundo plano, constata su resurrección, mientras la banca está pendiente de que Christine Lagarde continúe con el recorte del precio del dinero en un proceso que no será tan rápido ni tan pronunciado como se anticipaba en un primer momento.
De cara a esta segunda parte de 2024, las perspectivas para el mercado hipotecario son positivas después de dispararse el número de transacciones en un 28% en abril, que viene a confirmar el cambio de ciclo. Los portales inmobiliarios esperan que este resurgir de la demanda se mantendrá si bien tenderá a estabilizarse, proyectando un escenario de mayores contrataciones en el que predominará el tipo fijo y los costes dependerán de la trayectoria del euríbor, pero también se verán condicionados por lo agresiva que sea la competencia entre bancos.
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