El Banco Central Europeo (BCE) cumple las expectativas y consuma la bajada de los tipos de interés. Este recorte de 25 puntos básicos de la tasa principal hasta el 4,25%, el primero desde 2016, da paso a una reconfiguración del mercado hipotecario para la que la banca lleva meses preparándose. En medio de la cautela y del enfoque 'data-dependiente' del organismo presidido por Christine Lagarde, las entidades españolas se han adelantado a este movimiento con rebajas en el coste de los préstamos. Una situación que ha repercutido en un recorte del tipo medio de las nuevas operaciones hasta mínimos de catorce meses.
Tras el brusco descenso registrado en marzo, cuando la tasa cayó al 3,49%, ésta se mantuvo estable en abril, cuando apenas remontó una centésima y cerró en el 3,5%, según los últimos datos del Banco de España (BdE) y se coloca en niveles de febrero de 2023. La diferencia es que por aquel entonces los tipos oficiales se encontraban en el 3%, mientras que en el mes analizado alcanzaban el 4,5%. El descenso obedece a la estrategia comercial seguida desde el arranque de 2024 con el abaratamiento de las hipotecas como tendencia dominante.
El movimiento ha sido especialmente significativo en el caso de los préstamos destinados a vivienda a tipo fijo, así como en los mixtos, en los que la 'guerra comercial' ha sido más pronunciada. Con algunas excepciones, la gran mayoría de bancos se han sumado a este giro con el objetivo de posicionarse antes de que la demanda comience a remontar. Desde BBVA, hasta las entidades de corte doméstico entre las que destacan Bankinter, Banco Sabadell, Unicaja o CaixaBank; a firmas exclusivamente 'online' como ING o Coinc (Bankinter) han realizado modificaciones en su escaparate.
Como resultado de esta incipiente ‘guerra', en el mercado ya hay hipotecas fijas con intereses inferiores al 3%, siempre que se cumplan los requisitos para beneficiarse de las bonificaciones. La reducción de los costes se produce en pleno 'impasse' del crédito y con una demanda en pleno punto de inflexión, según los expertos. El volumen de nueva producción hipotecaria ha repuntado durante el mes de abril a 5.778 millones, la cantidad más elevada del año y un umbral mensual inédito desde julio de 2022, cuando la financiación empezó a encarecerse.
No obstante, mantiene la distancia con respecto a los 6.527 millones que marcó en ese momento, en el marco del mejor año para la compraventa de vivienda desde 2009, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria. En el conjunto de los primeros cuatro meses, se ha concedido un 13% más de financiación, hasta los 20.136 millones, frente a los casi 17.700 millones de los cuatro primeros de 2023. Estos datos contrastan con la evolución de la firma de hipotecas, de la que hay datos disponibles hasta el pasado mes de marzo, cuando la contratación se desplomó un 18%, tal y como recoge el Instituto Nacional de Estadística (INE)
A falta de conocer los datos de abril recabados por el organismo estadístico, el optimismo en torno a la reactivación de la demanda es elevada. El problema está en que el saldo vivo crediticio sigue en mínimos de 2006 al no lograr colocarse por encima de los 500.000 millones. Se trata de una barrera clave para el sector si quiere mantener el crecimiento del margen de intereses en los próximos ejercicios en los que no contarán con la repreciación de la cartera como vector.
Los seis grandes bancos confían en que la demanda embalsada comience a aflorar y el número de solicitudes hipotecarias experimenten un incremento. Todo apunta a que la banca seguirá afinando su ofensiva comercial, especialmente, ahora que el BCE ha aflojado el paso. La trayectoria del euríbor será la que marque el paso en el mercado hipotecario. Sin embargo, los analistas prevén que el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España no registre caídas significativas hasta que tenga lugar un recorte sucesivo de las tasas de referencia del precio del dinero.
Además del coste de pedir prestado, uno de los hándicaps para que la concesión de hipotecas remonte está en la oferta disponible en el parqué inmobiliario, que es inferior a la demanda. Un estudio elaborado por Fotocasa recoge un agravamiento de este desequilibrio, que ha desembocado en un aumento del precio de la vivienda. En base a los datos de los usuarios registrados en su portal, un 78% de las personas son compradoras, mientras el número de vendedores se reduce al 15%. En este contexto, la obra nueva no se perfila como una solución al problema si se tiene en cuenta que el número de visados para construcción se ha reducido en un 11,25%, hasta las 25.284 unidades.
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