El precio de los inmuebles comerciales ha caído significativamente desde 2022 en Europa, al igual que en Estados Unidos, debido al fuerte y rápido aumento de los tipos de interés. El sector también se enfrenta a cambios estructurales con el desarrollo del teletrabajo, el comercio online y la demanda de edificios con mayor eficiencia energética.
El año pasado, la contracción fue del 8,4% en la zona euro en el cuarto trimestre de 2023, tras el 9,3% del segundo. El descenso es comparable al que se produjo durante la crisis financiera mundial de 2008/09. La caída de los precios es aún más significativa si se elimina el efecto de la inflación. En términos reales, los precios disminuyeron un 11,2% en el cuarto trimestre, en términos interanuales, y un 15,5% en el segundo. Se trata de las contracciones más importantes desde 2001.
Este descenso se debe en gran medida al importante aumento de los tipos de interés, tras el histórico endurecimiento monetario aplicado por el BCE para combatir la inflación excesivamente elevada. Estas fuertes subidas de los tipos de interés repercuten directamente en el mercado inmobiliario, ya que encarecen los costes de los préstamos, reduciendo así la demanda de nuevos créditos, lo que lastra directamente la inversión en este sector. Además, esta fuerte subida de los tipos de interés se ha producido después de haberlos mantenido en niveles históricamente bajos durante años, lo que había animado a las empresas a endeudarse en gran medida. El ajuste ha sido, pues, brusco.
Entran en juego factores estructurales
Desde la crisis de la COVID-19, las empresas han adoptado el teletrabajo, lo que ha provocado una disminución significativa de la demanda de espacio de oficinas y un marcado aumento de las tasas de vacantes. El sector minorista también ha experimentado una tendencia similar debido al crecimiento del comercio online, que reduce la demanda de espacios comerciales. Las perspectivas de flujo de caja para la inversión inmobiliaria en oficinas y comercios minoristas, ligadas al crecimiento previsto de los alquileres, siguen siendo inferiores a los niveles anteriores a la crisis, lo que indica probables cambios estructurales en estos sectores.
Por otro lado, el descenso de los precios es más pronunciado en los activos de menor calidad. Al necesitar menos espacio, los inquilinos buscan espacios más pequeños y edificios de mayor calidad, sobre todo en términos de ubicación y rendimiento energético.
Esta tendencia se verá reforzada en los próximos años con la revisión de la directiva de la Unión Europea sobre eficiencia energética de los edificios, aprobada el 12 de abril por el Parlamento Europeo. Se aplicará gradualmente y pretende introducir nuevas medidas para descarbonizar el sector. Para 2030, deberán renovarse el 16% de los edificios no residenciales menos eficientes energéticamente, y el 26% para 2033. Los edificios nuevos deberán ser de cero emisiones para 2030. La directiva pretende que el sector de la construcción sea neutro para el clima en 2050.
Descenso de las transacciones
En el primer trimestre de 2024, el volumen de transacciones inmobiliarias comerciales en Europa disminuyó por séptimo trimestre consecutivo: -26% interanual, según MSCI. Éstas han alcanzado su nivel más bajo en 13 años. Los inversores mantienen la cautela en un contexto aún marcado por los elevados tipos de interés, el bajo crecimiento y los cambios estructurales en curso desde la pandemia. La divergencia entre las expectativas de precios de compradores y vendedores sigue lastrando las transacciones.
En su último Informe de Estabilidad Financiera (abril de 2024), el FMI indica que los riesgos a la baja en el sector inmobiliario comercial siguen siendo elevados. Los rendimientos de la tenencia de inmuebles comerciales de primera calidad siguen siendo inferiores al coste de financiar estas adquisiciones mediante deuda, dada la subida de los tipos de interés. Esto contribuye a la caída de los precios.
Además, según la última encuesta RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), los índices de sentimiento en el sector inmobiliario comercial europeo mejoraron por segunda vez consecutiva en el primer trimestre, manteniéndose en terreno negativo. Sin embargo, las expectativas siguen degradadas, ya que no se espera que los tipos de interés vuelvan a los mínimos anteriores, el crecimiento sólo empieza a repuntar gradualmente y los cambios estructurales siguen pesando sobre las perspectivas empresariales.
Riesgo financiero de la crisis inmobiliaria comercial
Para el BCE, el sector inmobiliario comercial representa uno de los riesgos más importantes para la estabilidad financiera de la zona euro, dada la fuerte presencia de fondos de inversión inmobiliaria de capital variable. Mientras que la exposición de los bancos es bastante limitada, no puede decirse lo mismo de los fondos de inversión inmobiliaria, que representan cerca del 40% del mercado inmobiliario comercial, siendo la mayoría (80%) fondos abiertos. En caso de tensiones en el mercado y de importantes solicitudes de reembolso por parte de los inversores, estos fondos de inversión están expuestos a un riesgo de liquidez que podría suponer un riesgo sistémico para el mercado inmobiliario comercial y afectar a la estabilidad financiera de la zona euro.
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