Rusia está reduciendo un costoso programa de subsidios hipotecarios que ha impulsado un auge inmobiliario frente a la pandemia de Covid-19 y la guerra en Ucrania. El programa ofrecía hipotecas al 8% de interés, aunque el Banco de Rusia había elevado la tasa base al doble de ese nivel (16%) para combatir la creciente inflación. Esto provocó críticas de la gobernadora Elvira Nabiullina sobre el efecto distorsionador de los subsidios para las propiedades de nueva construcción, que aumentaron los precios, enriquecieron a los promotores inmobiliarios y llevaron la asequibilidad de la vivienda a niveles mínimos de varios años.
Con el fin del apoyo estatal para la mayoría de los grupos elegibles a partir del próximo lunes, el mercado inmobiliario ruso, que ha sido uno de los motores clave de la economía rusa durante la guerra, se enfrenta a meses de incertidumbre por delante. Ahora los bancos ofrecen hipotecas sin subvención a intereses del 17%-20%, lo que más que duplica los pagos mensuales en comparación con el programa estatal y las hace demasiado costosas para la mayoría de los rusos.
"Podemos esperar un estancamiento en los próximos 6-8 meses mientras la población se adapta a las nuevas condiciones del mercado", dijo Pavel Shashkov, analista de la consultora moscovita Yakov & Partners. La nueva construcción se ralentizará en medio de bajas ventas y una disminución de los flujos a las cuentas de depósito de los desarrolladores, aunque es poco probable que los precios bajen, añadió.
Tres de cada cuatro hipotecas
Más del 75% de las nuevas hipotecas se emitieron bajo el programa de subsidios en los últimos meses, según el banco central. Junto con el aumento del gasto militar, el auge de la construcción ha ayudado a que la economía de Rusia siga creciendo a pesar de las sanciones sin precedentes impuestas tras la invasión de Ucrania por el presidente Vladimir Putin en febrero de 2022.
Los datos del gobierno muestran que el volumen de construcción aumentó un 16% en los últimos dos años y la cantidad de nuevas viviendas en 2023 fue la más alta desde 1990. Las compras de viviendas representaron el 11% del Producto Interno Bruto (PIB) el año pasado, o 18 billones de rublos (unos 190.000 millones de euros).
Boom inmobiliario en plena guerra
Los precios de las propiedades en Moscú subieron un promedio del 15% en junio en comparación con el año anterior, hasta 366.400 rublos (unos 3.867 euros) por metro cuadrado, según datos de Cian PLC, una plataforma inmobiliaria por internet. Eso sitúa el precio promedio de un apartamento de 60 metros cuadrados en la capital rusa en casi 22 millones de rublos (232.192 euros).
Los precios de las viviendas en las principales ciudades de Rusia casi se triplicaron entre 2020 y 2023, según la investigación del Instituto de Economía Urbana con sede en Moscú. El programa de subsidios se introdujo en 2020 para apoyar el mercado cuando Rusia se confinó en respuesta a la pandemia de Covid-19. Estimuló a los promotores inmobiliarios a acelerar los proyectos de construcción, atrayendo compradores con bajos pagos mensuales de préstamos.
Desde entonces, el Ministerio de Finanzas de Rusia ha gastado cerca de medio billón de rublos (5.300 millones de euros) para subsidiar hipotecas. En enero estimó que el gobierno tendría que gastar otro billón de rublos para continuar el programa hasta 2026., aunque ha decidido ponerle fin por el coste y el malestar por la inasequibilidad de la vivienda.
El banco central criticó con la extensión temporal de la medida, advirtiendo en noviembre sobre "signos de sobrecalentamiento" en el mercado hipotecario y de una creciente brecha de precios entre las viviendas de nueva construcción y las vendidas en el mercado secundario. Los funcionarios de la autoridad monetaria rusa también se quejaron de que los subsidios estaban atenuando el impacto de los aumentos de tasas destinados a frenar la inflación.
"Cuanto mayor es el volumen de préstamos subsidiados, más altas deben ser las tasas de interés para todos los prestatarios para evitar un alto crecimiento de los precios", lamentó Nabiullina ante los periodistas en junio después de mantener tipos al 16%. Los préstamos subsidiados "no son realmente sensibles a los cambios en la tasa clave", señaló.
Estancamiento a la vista
Con el fin del programa, el Banco de Rusia espera una disminución en la demanda de nuevas propiedades y una desaceleración en el crecimiento de la cartera hipotecaria al 7%-12% este año desde el 30% en 2023. El gobierno había dictado previamente una restricción de acceso a hipotecas al 8% al aumentar la entrada mínima del 20% al 30% el pasado diciembre. En esa dirección, decidió limitar el préstamo máximo de 12 a 6 millones de rublos para las urbes de Moscú y San Petersburgo.
Los prestatarios actuales mantendrán su subsidio. Un programa especial dirigido a familias con al menos dos hijos continuará hasta 2030 después de que Putin pidiera su prolongación, mientras que otro para especialistas en tecnologías de la información terminará a finales de este año.
Vivienda inaccesible
Alex Isakov, economista de Rusia de Bloomberg Intelligence, destaca que desde enero de 2020, la asequibilidad de la vivienda se redujo a la mitad para los prestatarios del mercado primario de viviendas que no califican para los programas hipotecarios subsidiados. "¿Por qué? La primera razón es el aumento de los rendimientos soberanos de Rusia: las tasas hipotecarias están estrechamente vinculadas al costo de endeudamiento a 5 años del gobierno, que se ha disparado a medida que aumentaba el gasto militar, mientras que las sanciones significaban que los inversores extranjeros estaban fuera de Rusia", señala.
En segundo lugar, el aumento de los precios de la vivienda va por delante del impresionante crecimiento salarial de los últimos trimestres, lo que significa que, a pesar de los mayores ingresos netos, el salario mensual no compra mucho más de una casa para la mayoría, añade Isakov. El banco central de Rusia ha señalado que puede ser necesario un "significativo" aumento de tasas tan pronto como este mes para frenar la inflación que supera el doble de su objetivo del 4%.
La asequibilidad (capacidad para comprar) ya está demasiado tensa para la mayoría de los rusos. Un préstamo de 6,3 millones de rublos (66.000 euros al cambio actual) a 25 años cuesta cerca de 100.000 rublos mensuales (1.055 euros) al 18% de interés, según una calculadora hipotecaria del desarrollador financiero estatal Dom.rf para viviendas.
Solo el 11% de los rusos tienen un ingreso mensual superior a 100.000 rublos (1.055 euros), según datos del Servicio Federal de Estadísticas. Con el fin de los subsidios, el mercado hipotecario "probablemente afrontará una significativa disminución en la demanda si los bancos y desarrolladores no toman medidas activas para apoyarlo", advierte Irina Nosova, directora senior de la agencia de calificación rusa ACRA.
Comentarios