La propiedad inmobiliaria ha conocido tiempos mejores. En las últimas semanas ha escalado varios peldaños la anunciada intervención gubernamental en el mercado del alquiler: topes máximos a los precios del arrendamiento de viviendas, regulación de la renta de manera completamente ajena a la autonomía de la voluntad de los contratantes, índices administrativos de referencia, recargos de hasta el 150% de las cuotas del IBI para las casas vacías…Eso sí, a los izquierdistas de salón que nos gobiernan les importa un comino que la duración exorbitante de los procedimientos de desahucio, hasta llegar al lanzamiento del inquilino moroso, cause numerosos perjuicios ilegítimos a la propiedad. Amén de reducir la oferta de los inmuebles en un mercado donde el regulador, no el del palo y tentetieso que nos amenaza sino el buen padre de familia que garantiza la equidad entre las partes, es una sombra del general Armada: ni está ni se le espera.
Como las desgracias nunca vienen solas, los arrendadores de inmuebles también serán perjudicados por una “incidencia” –la llamaré así- de gran calado tributario. La historia arranca el 30 de mayo de 2019, día en que el TSJ de la Comunidad Valenciana estimó en su integridad el recurso interpuesto por un particular receptor de mercedes arrendaticias contra una resolución del TEAR de Valencia, confirmatoria de una liquidación de la Agencia Tributaria que regularizó la declaración del IRPF de 2012, negando al arrendador de una vivienda la deducción de ciertos gastos.
Los órganos administrativos sostenían que no eran deducibles los gastos satisfechos por el arrendador durante los días del ejercicio en los que el inmueble no estaba ocupado por ningún arrendatario, incluso en el supuesto de que el dueño de la vivienda o local lo hubiera puesto en expectativa de alquiler y mantuviera su oferta en el mercado. Una interpretación correcta del artículo 23.1.a) de la Ley del Impuesto, según la Agencia Tributaria, no solo impide la deducción de los gastos corrientes, por ejemplo las cuotas de la comunidad de vecinos o las primas de un seguro. La Agencia tampoco considera deducibles los gastos de reparación del inmueble (pintura, acuchillado del suelo…) o las mejoras realizadas por el propietario destinadas a la promoción del alquiler del pisito. Sin embargo, al contribuyente afectado, que en principio tuvo que tragarse ese aceite de ricino, la sentencia del TSJ valenciano le supo a gloria bendita.
Como una vía de agua puede dar con el barco a pique en una fosa oceánica, estaba cantado que el Gobierno arrimaría el hombro en defensa de la Hacienda Pública contra el “peligro valenciano”. Y la realidad confirmó la profecía mediante la interposición de un recurso de casación ante el Tribunal Supremo (TS) por la Abogacía del Estado. Su éxito ha sido inconmensurable e instantáneo: “Veni, vidi, vici”. La Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo (Sección 2ª) del TS del 15 de septiembre de 2021 ha dado en este punto toda la razón (o más bien la sinrazón) a la Agencia Tributaria.
A mi juicio, la Sentencia del TS, que reitera los argumentos de otra anterior del 25 de febrero del año en curso, yerra o, al menos, no analiza en profundidad los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario. La Sentencia del TSJ valenciano puso el acento en las viviendas vacías aunque destinadas por su dueño al alquiler inmediato (una decisión que se puede acreditar con una fotografía del rótulo “se alquila” en el portal del edificio). Este matiz cobra todo su relieve en la vigente Ley del IRPF, que habla de “los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos”. No menciona en ningún momento los gastos realizados (o pagados) durante el ejercicio. Es evidente el carácter instrumental del gasto respecto a la obtención de ingresos, aunque sean futuros. Una interpretación sistemática de la Ley no conduce a la doctrina sentada por el TS. Para recoger la cosecha es necesario sembrar el campo con anterioridad.
Sin embargo, el TS insiste en que “no son gastos necesarios para obtener unos ingresos que no se han obtenido”. Dicho de otra forma: los gastos ordinarios del ejercicio se deducirán proporcionalmente tomando en consideración los días del año en los que el inmueble ha estado ocupado respecto al tiempo en que se ha mantenido vacío. La doctrina del TS está viciada por un presentismo y un mecanicismo incompatibles con la vida económica real. A mayor abundamiento, el TS manifiesta que “la finalidad de la deducción de los gastos es minorar la carga impositiva sobre el arrendador que percibe rentas”. Considero, sin embargo, que la petición de principio anterior tiene poco recorrido ya que, en puridad, la función legal de los gastos deducibles consiste en determinar el rendimiento neto.
El TS anuda la deducibilidad del gasto al devengo del hecho imponible del IRPF (la obtención de renta). Tiene razón el Alto Tribunal, salvo en la dimensión temporal del hecho imponible, que no debe tener necesariamente carácter inmediato. Sin embargo, lo más irracional de la doctrina del TS es su falta de distinción entre unos gastos y otros. Vale que el pago de los gastos corrientes, ordinarios y periódicos no sea deducible en su totalidad si el inmueble está temporalmente vacío. Pero no tiene un pase que suceda lo mismo respecto a los gastos –extraordinarios e imprescindibles- para poner el inmueble de nuevo en el mercado del alquiler (conservación, reparación y amortización de las mejoras realizadas). En estos casos, el gasto debe deducirse en su integridad.
La Sentencia del 15 de septiembre de 2021 prescribe el undécimo mandamiento de la Torá fiscal: “No deducirás y tributarás, además, por otros rendimientos distintos a los alquileres”. Porque, por el tiempo en que el inmueble se encuentre vacío, el contribuyente deberá imputar una renta estimada: el 2% del valor catastral del inmueble (el 1,1% si dicho valor hubiera sido objeto de revisión en los diez años anteriores).
Para mayor INRI, la doctrina del TS sobre los alquileres (como rendimientos del capital inmobiliario) los hace de peor condición que los mismos ingresos obtenidos en el desarrollo de una actividad económica (cuando exista un empleado con contrato laboral y a jornada completa). En este segundo caso, serán deducibles todos los gastos, incluidos los satisfechos durante el tiempo en que el inmueble se halle vacío. Y, por supuesto, tampoco se aplicará el mencionado “régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias”. Es decir, más gastos deducibles y ningún rendimiento estimado.
“La Justicia es un cachondeo”, dijo en ocasión célebre un alcalde andaluz sin pelos en la lengua. La verdad es que la Justicia no se la toma en serio ni siquiera el Gobierno de la nación. Hace unos días (Real Decreto-ley 19/2021, de 8 de octubre), el Ejecutivo ha dado un empujoncito a la actividad de rehabilitación edificatoria. Entre otras medidas, destaca la concesión de deducciones en el IRPF por la realización de obras de mejora de la eficiencia energética de las viviendas, así como por obras de mejora en el consumo primaria no renovable. Pregunta: ¿cuáles son las viviendas beneficiadas? Respuesta: la vivienda habitual del contribuyente y las viviendas arrendadas, incluidas las que estén en expectativa de alquiler. ¿Cachondeíto jerezano o intermitencia por bulerías?
Pero no todo va a ser gris marengo. La misma sentencia que acota la deducibilidad de los gastos por alquiler desmonta el criterio –pésimo- de la Dirección General de Tributos sobre los gastos de amortización del inmueble en el caso de que se haya adquirido a título gratuito (por sucesión o donación). A partir de ahora, la base de cálculo de la amortización será más elevada. A este gasto particular destinaremos en el futuro un análisis completo. Porque, como decían los inolvidables Tip y Coll en la televisión de Carlos Arias Navarro, “la próxima semana hablaremos del Gobierno”.
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